- 精華
- 0
- 帖子
- 667
- 經(jīng)驗值
- 1592
- 注冊時間
- 2009-6-29
- 媽幣
- 2678
 
- 帖子
- 667
- 經(jīng)驗值
- 1592
- 注冊時間
- 2009-6-29
-
♦♦
-
媽媽網(wǎng)輕聊
給生活加點料
-
♦♦
-
媽媽網(wǎng)孕育
就是好用
-
|
（大概因為是從WORD拷過來的原因，前一個帖子太多亂碼了，重新發(fā)一次吧）
從3月到7月24日，完成一買一賣。從天河搬到南沙。中間的酸甜苦辣就不多說了，只能慶幸最后的結(jié)果還是比較順利。賣的時候，買家和中介耽誤了不少時間；買的時候，因為贖樓原因沒有選擇按揭，中間也走了一點彎路。然后許多時候都是在媽網(wǎng)上找交易流程，但感覺不少人寫的都不是很全。個人就把這兩次交易的過程和注意事項記錄下來，給到大家一個參考吧，也算是對媽網(wǎng)的一個回饋。
一、放房/看房
這個過程比較簡單，主要的就是跟中介談好中介費。我們賣的時候，被中介忽悠，許諾給0.5%的中介費，最終折合到總價的減免中。正常的話，放盤是免費的，買房才需要給中介費。我們的買賣都差不多是1個點。賣時是裕豐，買時是古格（南沙）。相對來說，裕豐比古格專業(yè)一點，不過也看店和人。后來我們看中了南沙的一套房，讓裕豐幫我們談，結(jié)果就直接搞砸了，一直有點耿耿于懷。一般來說，現(xiàn)在的中介費都可以談到一個點左右（小戶型的可能貴一點），鏈家系的貴一些（包括鏈家、德祐，尤其是走貝殼網(wǎng)流程），正常2個點，但工作人員透露的口風是可以談，感覺上1.5個點是問題不大。
另外給到賣房的一個建議，中介會讓員工假扮購房者來壓價，一定要擦亮眼睛，不要上當。我們當時賣房時咬死了一口價，并另外委托置家買賣，同時也聯(lián)系了鏈家準備上貝殼網(wǎng)，然后懷疑是裕豐讓他的員工假裝是置家中介，大呼小叫說你的價格太貴了，他們沒有賣這么貴的，放一兩年才有可能成交。一開始沒反應過來，以為我們的價格不符合市場價，最后被成功壓價。后來才反應過來應該是中介伎倆。我們的房子至少賣低了10萬+。
建議買賣雙方都上貝殼網(wǎng)了解市場行情。貝殼網(wǎng)上的價格是真實的，其他的平臺太多水分，比如安居客等。另外也可以在貝殼網(wǎng)上看好房子，再聯(lián)系非鏈家的中介去談，降低一點中介費。
二、雙方簽訂意向合同
這個沒啥太多需要注意的，主要就是注意違約金，以及過戶的家具、家電。如果存在一定的變數(shù)，如賣家房子存在法院查封等因素的話，需要寫好和平解約。
準備材料：身份證，查冊資料（任意一家房管局24小時自助打印，可同時查家里所有人的名下房產(chǎn)），房產(chǎn)證（如果房產(chǎn)證抵押在銀行，需要申請加蓋銀行章的復印件）
三、網(wǎng)簽
簽了意向合同后理論上就可以網(wǎng)簽了。一般大的中介都可以直接在分店或者是總部進行網(wǎng)簽，好像模式都不一樣，周末可以安排網(wǎng)簽。在裕豐網(wǎng)簽時，我們要在手機上操作，并人臉識別，在古格就全部他們替你辦好。記得讓中介多打印一兩份網(wǎng)簽材料，自己至少帶走一份，后續(xù)可能有用。
準備材料：
業(yè)主：夫妻雙方本人攜帶夫妻雙方身份證原件，雙方戶口本原件，結(jié)婚證原件；房產(chǎn)證原件（或者復印件加蓋銀行業(yè)務章）。
買家：夫妻雙方本人攜帶夫妻雙方身份證原件，雙方戶口本原件，結(jié)婚證原件。
四、確定按揭/贖樓公司
我們賣房是找的第三方贖樓，還算比較靠譜。贖樓有兩個方案，一個是墊資過橋，1.8%+公證費（從墊資到收款1個月內(nèi)，超過1個月要再加錢，另外收款是從首付款里扣減，好處是不限制按揭銀行），二是跨行贖樓（類似于早期的轉(zhuǎn)按揭），我們最后談下的費用是1.1%+銀行利息（一個月0.6-0.7%）+公證費（700元，實際上就是找個名目收錢，沒有任何用處），費用是包三個月，即從墊資到收款不超過3個月，費用都是1.1%，利息按實際時間收取。有看到別人說是可以0.8%+0.4%的利息，但是我們咨詢了幾家，都沒有做到這么低。另外買家一起談好按揭費2000元，包房產(chǎn)評估。我后來買房時本來也想找他們按揭，南沙的按揭費他們報價要3000元。
贖樓是整個交易中最麻煩、也是出意外最多的環(huán)節(jié)。主要是幾個問題：
1）盡快提交贖樓申請。我的是招行，審核周期是22個工作日（一個多月）。據(jù)說年初招行有活動，一天就審核完畢（估計是資金緊張，想盡快回款），而近期央行放水，所以銀行是閑置資金太多，因此想提早還款難，放款就快。據(jù)說工行最慢，有的要三四個月才能完成贖樓。我在南沙的賣家是自己贖樓，建行，從申請到涂銷大概花了2個月左右。我的也是最后被逼的沒辦法，自己聯(lián)系招行的客戶經(jīng)理，提出把我在南沙的按揭仍然放他們招行，最后才給特批，無須等到提前贖樓審批結(jié)果，只要贖樓資金一到賬，當天就扣款。但扣款-涂銷，仍然等待了一個星期。贖樓最快的，就是贖樓的銀行，跟新按揭的銀行是同一家，這樣一兩天就可以批下來。但是轉(zhuǎn)按揭好像只有四大銀行才能做，招行做不了。我贖樓前后花了一個多月的時間，這個是最浪費時間。也因為贖樓原因，自己跑銀行按揭，后續(xù)就沒再找按揭公司代辦。算下來加上一些走彎路，實際時間還更節(jié)省一點，費用就不用說了，一分錢都沒再掏過。缺點是不能比較利率。好在最后招行有活動給降了利率，跟按揭公司推薦的也都差不多了
2）墊資過橋，需要收走贖樓方的銀行卡、身份證、U盾、銀行卡綁定的手機卡。所以最好提前準備。身份證可以補辦一張，上金盾網(wǎng)上查，有些派出所是24小時可以自助辦理的（需自己拍好證件照）。U盾密碼最好去銀行重新設置，跟銀行卡全部設置成一個號碼，避免出錯。我當時就因為U盾密碼不對，浪費了幾天時間。轉(zhuǎn)按揭的話，這些資料等到過戶完成當天就可以領取。墊資的話就需要等到扣款成功后才能領取。
提醒下：按揭可以自己直接去銀行辦理，免收任何費用，包括銀行評估費等。
五、提交按揭申請
我的買賣都是組合貸。商貸因為是要招行贖樓，所以提早了一個多月提交，一直等到賣房交易完成，查冊名下無房時才正式進入按揭流程。
如果是正常的按揭，可以讓銀行代為一并提交公積金申請。那樣的話就簡單許多。
公積金貸款最便捷的方式，便是自己在微信上關(guān)注“廣州住房公積金管理中心”，自助提交申請。按照流程規(guī)定，從提交資料到審核通過最多3個工作日。比柜臺申請高效多了（柜臺申請正常7-9個工作日）。前提是資料必須填對。我個人資料有三處填錯，其中一處是房產(chǎn)證漏拍了樓層分布圖，這個審核時被退回補充提交就可以。一處是共有產(chǎn)權(quán)人頁面無須填寫自己資料，只需要填寫對方資料（如夫妻），這個并非原則性問題。最主要的一個錯誤就是放款銀行一定要問清，一般是**銀行廣州支行，我錯填成了開戶支行，最后面簽時被工作人員指出，只能作廢，重新走線下流程申請。那工作人員不錯，給加快了進度，最終4個工作日重新接到面簽通知。面簽通過后，需要返回銀行蓋章，再由銀行工作人員拿回公積金擔保公司處，正常是三個工作日。最好催一下你的銀行客戶經(jīng)理。我的是剛好商貸同期下來，客戶經(jīng)理連同商貸同貸書和公積金同貸書一起拿給公積金，在過戶的時候公積金的工作人員一起帶到房管局。
自助申請需要的資料，按照流程來準備好就可以。提交申請可以選擇就近的公積金辦公地點，不需要是房產(chǎn)所在地。面簽時，如果買賣雙方都是共有產(chǎn)權(quán)，需要一起到場；如果只是一方產(chǎn)權(quán)，那么一方到場就可以。
公積金完成面簽之后，一般一個工作日就會完成首付托管資金扣款。
商貸倒是需要夫妻雙方一起到場，有個簽字需要雙方。
商貸、公積金現(xiàn)在都不需要自己查征信了，其實現(xiàn)在有不少銀行都提供在線自助查征信，像我自己就上招行APP上申請征信查詢，然后將PDF發(fā)送到郵箱，自己打印出來。征信不超過6次違約，都沒有什么影響。
公積金是不需要線下房產(chǎn)評估，有個線上自動評估，不過要求每月還款金額不得超過公積金繳納金額的50%，另外一手房貸款期限不超過30年，二手房不超過20年，最高金額不超過60萬，可以夫妻兩人一起申請公積金貸款。
商貸要查流水和負債率，如果有大額貸款的話，銀行會要求你先還清。如果個人的流水、征信或者是負債率不合格，就最好找中介公司替你搞定，前提是支付一定的手續(xù)費。
商貸的利率會根據(jù)實際情況進行調(diào)整的。我的是5月份提交的商貸申請，當時是4.65基準+35BP，7月份正式審批時，剛好招行有個優(yōu)惠活動，降到4.65基準+15BP。也算是小幸運。
純商貸的話如果找一些外資銀行，利率更低，之前我收到的最低報價是匯豐還是花旗4.6%，不過外資銀行就不接受組合貸。
公積金資料：
（買家）
1.夫妻雙方身份證2.夫妻雙方戶口本3.結(jié)婚證4.銀行卡
5、網(wǎng)簽合同
6、承諾書、金融授權(quán)書、征信查詢授權(quán)書（線上申請，線下應該不需要）
（賣方）
1、身份證
2、銀行卡
3、房產(chǎn)證
六、稅審
過戶之前需要先進行稅審，我的是中介代為辦理的，具體流程不清。只知道幾個細節(jié)：
·稅審跟按揭流程無關(guān)，不需要等到同貸書下來后才開始申請。正常審核時間是1-3個工作日。
·稅審通過后，需要在15個工作日內(nèi)完成入戶與交稅，否則將產(chǎn)生每天萬分之五的違約金，所以也不宜太早。組合貸可以拿到其中一個同貸書的時候再開始提交稅審
七、預約過戶、抵押
公積金處收到銀行提交的蓋章資料之后，正常1-3個工作日會發(fā)出一條通知，內(nèi)容大意是已完成面簽，請預約抵押登記的時間。
這個最好自己關(guān)注“廣州住房置業(yè)融資擔保有限公司”微信公眾號，綁定個人資料，可以及時查詢進度及辦理流程。
收到短信，并確認商貸同貸書已下來，就可以預約過戶和抵押，廣州市規(guī)定只能申請兩個工作日之后的抵押申請。另外公積金的辦公時間是有限制的，天河的是周一至周四上午9:30-12:00，南沙則是周一、二、三、五上午9:30-12:00，最好自己確認下房產(chǎn)所屬區(qū)域的辦公時間。
抵押是由買家申請，過戶則由賣家申請。需提醒的是，過戶和抵押的可預約時間未必一致，最好先確認好可預約時間，再一起選擇， 如果無法協(xié)調(diào)的或者想趕時間的，就去房管局現(xiàn)場取號。只是現(xiàn)場取號給排的時間會晚一點。我們當時申請時，抵押先選了周四，過戶只有周五時間，后來就沒有預約過戶時間，周四去了現(xiàn)場取號，剛好有人取消預約，工作人員就把號給了我們。
八、過戶、入押、交稅、贖樓涂銷、水電煤氣過戶
這五個現(xiàn)在是可以一站式辦理。贊一下南沙房管局，過戶和交稅是一個窗口，同步辦理，非常方便。只要資料齊全的話，基本上十多分鐘就可以辦理好。
水電過戶可以現(xiàn)場辦理，煤氣過戶可以現(xiàn)場預約入戶檢查。這些可以憑借過戶回執(zhí)的拍照就可以辦理，賣家可以不用到場。
查冊可以當天在房管局過戶時現(xiàn)場查詢及打印，不需要額外跑一趟。另外辦理過戶之前，需要提前聯(lián)系公積金的工作人員，讓他將公積金資料和商貸資料給你；辦理過戶之后，需要將回執(zhí)給回他。同時簽訂一份委托書，到時新房產(chǎn)證會由公積金和銀行那邊代領。
過戶完之后其實就沒什么事了，尤其是招行這種要將房產(chǎn)證收走的。。。
新房產(chǎn)證正常是一周內(nèi)出來，一般3個工作日。新證出來后3天內(nèi)公積金會將首付托管的部分放款。最近銀行比較寬松，放款超快，我賣房的時候是首付放款后，第二天就收到商貸尾款，第三天收到公積金貸款尾款。
過戶需準備的資料：
（首套買家）?
1. 身份證(夫妻雙方）原件及復印件正反面 2份
2. 結(jié)婚證（離婚證、離婚協(xié)議、法院判決書）原件及復印件 2份
3. 戶口本（戶主頁+夫妻雙方+未成年子女）原件及復印件 ?2份 ? 復印格式（戶主頁+個人頁），復印同一張A4紙 ? ? ?
4. 有效期內(nèi)的以家庭為單位的查冊紙（夫妻雙方+未成年子女包括曾用名）(查冊有效期為3天)
5.非廣州市戶口提供近5年不間斷社保或個稅
（賣家提供）?
1.身份證（夫妻雙方）原件及復印件正反面 ?2份 ?
2.結(jié)婚證原件及復印件 ? 1份
3.戶口本（戶主頁+夫妻雙方）原件及復印件 ?1份(戶主頁+個人頁）
4.有效期內(nèi)的以家庭為單位的查冊紙（夫妻雙方+未成年子女包括曾用名）(查冊有效期為3天)
5.房產(chǎn)證原件及復印件1份。備注：還需復印圖紙頁按1：1比例復?。?張）
6.若有抵押情況下，須帶齊銀行出具的贖證資料
整體上講，買賣雙方需要出場的：合同簽約，網(wǎng)簽，公積金面簽，商貸申請（面簽），過戶，一共五次。另外我作為買方，因為自己申報按揭，然后除了交稅外，沒有再額外交過一分錢。
最后建議大家關(guān)注三個微信公眾號：
1、廣州住房公積金管理中心：可以線上申請貸款，預約面簽，了解進度等
2、廣州住房職業(yè)融資擔保有限公司：主要是預約抵押
3、廣州不動產(chǎn)登記：主要是查冊，及時了解自己名下房產(chǎn)信息，也可以將查詢信息下載下來提交給到銀行，免去房管局打印查冊
|
-
總評分: 經(jīng)驗值 + 100
媽幣 + 50
查看全部評分
|
廣州媽媽網(wǎng)
媽媽網(wǎng)輕聊
媽媽網(wǎng)孕育
發(fā)表于 2020-7-24 18:57
