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最新樓市行情分析(大部分專(zhuān)家認(rèn)為還要降價(jià))

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樓主
發(fā)表于 2008-8-19 08:25 |只看該作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 發(fā)短消息 | 加為好友 | 字體大小: tT
廣州看樓買(mǎi)樓者驟減 量?jī)r(jià)齊跌已成主旋律
(http://www.gznet.com/news/ 2008-08-18 更新時(shí)間:08:08)
奧運(yùn)會(huì)已開(kāi)賽一周多,記者近日踩盤(pán)發(fā)現(xiàn),廣州不少樓盤(pán)人氣不旺。據(jù)宏城廣場(chǎng)看樓車(chē)處的派單員介紹,上個(gè)周末來(lái)看樓的市民比往日少了一半。而陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,本月9日~15日一周,廣州樓市共簽約1066套房,比上一周降低8.7%。專(zhuān)家認(rèn)為,今年“金九銀十”將成問(wèn)題,預(yù)計(jì)或到明年下半年才能回暖。
看樓者減少
有樓盤(pán)零人氣
記者近一周來(lái)在海珠區(qū)、天河區(qū)、荔灣區(qū)等奧運(yùn)期間貨量較大的區(qū)域踩盤(pán)發(fā)現(xiàn),周一至五售樓部的人氣急劇下滑,甚至出現(xiàn)零人氣。周末看樓的人相對(duì)較多,但也比往常的周末有所減少。
看樓者比往常少一半
在華南植物園附近一樓盤(pán)的售樓部?jī)?nèi),近十名銷(xiāo)售人員在空蕩蕩的大堂里聊天,記者在該處呆了將近半小時(shí),沒(méi)有看到前來(lái)看樓的人;而在天河區(qū)黃埔大道某樓盤(pán),銷(xiāo)售部只有1臺(tái)客人。銷(xiāo)售人員告訴記者,奧運(yùn)期間來(lái)看樓的人比平時(shí)少了,可能是大家都在家看奧運(yùn)的緣故。
上周末,記者早上11點(diǎn)左右到看樓車(chē)集散地宏城廣場(chǎng)時(shí),發(fā)現(xiàn)不少樓巴空無(wú)一人地排在停車(chē)場(chǎng)上。有一名派單人員表示,從奧運(yùn)開(kāi)賽的那個(gè)周末開(kāi)始,乘車(chē)看樓的人就明顯減少了,大約比平時(shí)少了一半的人氣。記者又詢問(wèn)其他5個(gè)樓盤(pán)派單員,他們都表示人比同時(shí)的周末要少。
簽約數(shù)比前一周下降8.7%
雖然不少樓盤(pán)門(mén)可羅雀,但“逆市”在奧運(yùn)期間新開(kāi)的樓盤(pán),也有不少人前往看樓。天河?xùn)|路某新盤(pán)的銷(xiāo)售部,來(lái)看樓的人則比較多。一位在這里看樓的李女士,和銷(xiāo)售人員在談分期付款的細(xì)節(jié)。李女士說(shuō):“我兒子剛在七夕結(jié)婚,覺(jué)得這個(gè)地頭1萬(wàn)元/平方米左右,還算可以接受,我們打算幫他們付首期,其余的就讓他們小兩口去供咯。”
在本周末新開(kāi)盤(pán)的荔灣區(qū)某盤(pán),記者早上10點(diǎn)鐘到場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)人來(lái)人往。銷(xiāo)控表上更是標(biāo)出近70套房已經(jīng)“有主”。但據(jù)了解,賣(mài)得這么快,主要是該盤(pán)在上周末就開(kāi)始開(kāi)放樣板間,吸引人氣。在此期間認(rèn)購(gòu)有1000元/平方米的折扣,因此已先認(rèn)購(gòu)的人較多。但在場(chǎng)的湯女士告訴記者,她在等待退定金。因?yàn)樗ǖ姆吭幢敬螞](méi)有推出,現(xiàn)場(chǎng)有部分人也跟她一樣。
據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù),奧運(yùn)比賽正式開(kāi)始的9日~15日一周,廣州樓市共簽約1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交情況不穩(wěn)定,最多的一天簽約量達(dá)350套,但最低一天僅簽約3套。簽約主要集中在某幾個(gè)樓盤(pán),更多的樓盤(pán)都是零成交。
奧運(yùn)促銷(xiāo)不能左右買(mǎi)家
記者踩盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn),并非所有的樓盤(pán)都會(huì)針對(duì)奧運(yùn)做促銷(xiāo)。在天河區(qū)某盤(pán),銷(xiāo)售人員否認(rèn)他們是為奧運(yùn)促銷(xiāo),目前該盤(pán)的均價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米左右,沒(méi)有其他折扣。但8月1日開(kāi)始整月該樓盤(pán)都可贈(zèng)送2000元/平方米的裝修,而此前賣(mài)出的房都是毛坯房。
有樓盤(pán)在奧運(yùn)剛開(kāi)始時(shí),在售樓部增添大電視機(jī),播放奧運(yùn)賽事吸引人氣。廣州大道南某樓盤(pán),還利用奧運(yùn)冠軍是其業(yè)主的優(yōu)勢(shì),在售樓部放上大投影儀,請(qǐng)來(lái)冠軍家人一同在銷(xiāo)售部看比賽;也有樓盤(pán)請(qǐng)來(lái)奧運(yùn)火炬手增加人氣。
除了看比賽,還有的樓盤(pán)送奧運(yùn)禮品。位于寶崗大道的某盤(pán),只要參與金牌競(jìng)猜,就有機(jī)會(huì)獲得名廠乒乓球拍,獎(jiǎng)品是高級(jí)迷你音響等等。此外,還有樓盤(pán)搞小型運(yùn)動(dòng)會(huì)。
中原地產(chǎn)黃韜認(rèn)為,目前奧運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)手段都是比較膚淺的,除了有集團(tuán)推出多一塊金牌,總價(jià)可減少2008元比較實(shí)際。其他的如搞小型運(yùn)動(dòng)會(huì)等,都不是很理想。主要是廣州的樓市一向是比較理性的,而促銷(xiāo)的手段也層出不窮,已很難有新意,最終還是價(jià)格決定一切。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,面對(duì)銷(xiāo)售量及資金鏈的壓力,奧運(yùn)期間,開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠力度及降價(jià)幅度較以往明顯加大,這是吸引買(mǎi)家入市的主要原因,但廣州樓價(jià)仍未見(jiàn)底,仍有10%~15%的下降幅度。
均價(jià)8000/米2才算合理
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為,從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看,“細(xì)價(jià)保量”仍然成為市場(chǎng)的主流。開(kāi)發(fā)商在資金鏈嚴(yán)重短缺、股市等融資不暢的現(xiàn)狀下,不得不大幅度下調(diào)價(jià)格來(lái)保障銷(xiāo)售量。但目前廣州十區(qū)的銷(xiāo)售均價(jià)還未見(jiàn)“底”,仍有10%的下調(diào)空間,十區(qū)均價(jià)在8000元/平方米才算合理。
資深房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為,奧運(yùn)會(huì)給開(kāi)發(fā)商心理帶來(lái)一定的壓力,雖然奧運(yùn)會(huì)對(duì)樓市的影響不能第一時(shí)間顯現(xiàn),但從股市來(lái)看,奧運(yùn)期間,股價(jià)再次狂跌。從當(dāng)前樓市來(lái)看,開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度還不夠大,廣州整體樓價(jià)仍然有10%~15%的下調(diào)幅度。
投資客有入市趨勢(shì)
在番禺錦繡銀灣銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng),記者從一銷(xiāo)售人員處了解到,在目前樓價(jià)普遍下調(diào)的現(xiàn)狀下,投資、炒房者有明顯入市的趨勢(shì)。本月經(jīng)過(guò)該銷(xiāo)售人員購(gòu)房的投資客不少于5人,江西某房企負(fù)責(zé)人一次性就購(gòu)買(mǎi)10套單位,專(zhuān)門(mén)用作投資。目前,投資、炒房者已占市場(chǎng)買(mǎi)家的20%。
不少買(mǎi)家表示,樓市猶如股市,撲朔迷離,無(wú)法預(yù)測(cè)。今年上半年,樓價(jià)時(shí)漲時(shí)落,干脆借奧運(yùn)優(yōu)惠降價(jià)期間,趕快入市,以免樓價(jià)再度回升。
黃韜認(rèn)為,今年上半年,一手住宅成交量同比去年下降40%,完成去年成交量的60%。在這種情況下,價(jià)格起著關(guān)鍵性的作用,一旦樓價(jià)達(dá)到買(mǎi)家的心理預(yù)期,必將促成成交量,同時(shí)也會(huì)促使投資者入市。
量?jī)r(jià)齊跌已成主旋律
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前,包括廣州在內(nèi)的樓市依然人氣低迷,市場(chǎng)信心不是很足,其主因已非樓市本身,而是外在的宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)環(huán)境明顯影響了樓市的需求。
資深房產(chǎn)專(zhuān)家吳定金認(rèn)為,目前,國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境令人憂心,物價(jià)上漲等不利因素交織在一起,奧運(yùn)后的廣州樓市,將真正進(jìn)入博弈最為激烈的階段。如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、樓價(jià)下挫較大,市場(chǎng)觀望氣氛將加重,恐慌有可能出現(xiàn)。
韓世同則認(rèn)為,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該做結(jié)構(gòu)性調(diào)整,減少遠(yuǎn)郊住宅開(kāi)發(fā)量,提高近郊住宅供應(yīng)量。他分析,中高端消費(fèi)人群偏愛(ài)市中心,中低端工薪階層由于工作不便到遠(yuǎn)郊買(mǎi)房,從而出現(xiàn)遠(yuǎn)郊住宅供應(yīng)量相對(duì)過(guò)剩,近郊住房供應(yīng)相對(duì)不足的現(xiàn)象。
黃韜表示,8、9月“量?jī)r(jià)齊跌”仍然是廣州樓市的主旋律。只有在樓價(jià)再度下調(diào)10%之后,10月份,廣州十區(qū)的成交量才有可能會(huì)有所回升,廣州樓市才有望在“價(jià)跌量升”的基礎(chǔ)上逐漸回暖。
少數(shù)看房者:
奧運(yùn)期間有促銷(xiāo)
買(mǎi)房更重要
在上周末新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)仍吸引不少看樓者前往。看房者表示,奧運(yùn)看比賽,跟看房并沒(méi)有直接的沖突,但“覺(jué)得奧運(yùn)后仍有得降,就只是先看看”。
看樓的市民劉先生表示,居住才是生活的主體,當(dāng)然比奧運(yùn)重要,他選擇此時(shí)買(mǎi)樓同樣也因?yàn)橛斜容^迫切的需求?!半m然我也喜歡看奧運(yùn)比賽,但不是每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)去關(guān)注,所以現(xiàn)在就抽出一點(diǎn)時(shí)間來(lái)看樓?!眲⑾壬€理性地分析說(shuō),奧運(yùn)期間是否有優(yōu)惠他不在乎,關(guān)鍵還是要看樓盤(pán)本身是否具有吸引力。
昨天,在多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售中心,記者看到有購(gòu)房意向的大多是全體出動(dòng)的一家三口或成雙成對(duì)的年輕情侶,他們大多表示,奧運(yùn)比賽固然要關(guān)注,但買(mǎi)房子更重要。
“聽(tīng)說(shuō)在奧運(yùn)期間很多樓盤(pán)都會(huì)有優(yōu)惠,這樣挺吸引人的,所以就選擇了周末過(guò)來(lái)看看?!边B續(xù)兩天陪著妻子到各樓盤(pán)看房子的周先生說(shuō),奧運(yùn)賽事晚上也會(huì)有重播,到時(shí)候再看也不遲,“而且有的售樓部也會(huì)有電視播奧運(yùn)比賽,所以看不看就沒(méi)所謂啦,但房子卻想快一點(diǎn)換,不用再和父母住在一起,多不方便?!?記者 熊栩帆)
目前一些二手樓業(yè)主欲避開(kāi)奧運(yùn)遲遲未放租
本來(lái)樓市已經(jīng)甚是低迷,再加上遇上奧運(yùn)賽事,最近廣州的二手房中介“有點(diǎn)煩”:看樓的人更少了,周六日的中介幾乎處于半休業(yè)狀態(tài)。有專(zhuān)家稱(chēng),今年下半年廣州的樓市不容樂(lè)觀,特別是第三季度,估計(jì)要在明年下半年才能回暖,然后延續(xù)到亞運(yùn)會(huì)之后,又開(kāi)始下滑。
價(jià)格下跌看樓者少
中原地產(chǎn)中山八路店的經(jīng)紀(jì)人表示,目前由于受樓市整體低迷的影響,各區(qū)二手樓市的價(jià)格也有所下跌,但跌幅都是在單位數(shù)百分比。“整個(gè)廣州樓市都比較冷清,前景也暫時(shí)不明朗,導(dǎo)致二手市場(chǎng)也跟著萎靡啊?!痹摻?jīng)紀(jì)人說(shuō),“此外,二手樓盤(pán)的供大于求,也是樓市價(jià)格跌幅的其中一個(gè)因素,現(xiàn)在都沒(méi)什么人前來(lái)問(wèn)津?!?br /> 記者本周末走訪了市內(nèi)幾個(gè)二手房中介地鋪發(fā)現(xiàn),店鋪內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人員大幅減少,往往只有兩三個(gè)人留守。有一小型中介行經(jīng)紀(jì)表示,本來(lái)二手房市場(chǎng)因?yàn)闃I(yè)主不肯降價(jià),跟一手房相比優(yōu)勢(shì)幾乎已經(jīng)沒(méi)有,買(mǎi)賣(mài)單已經(jīng)很少。但最近由于奧運(yùn)開(kāi)賽,看樓的人更加少了。而業(yè)主方面,也因?yàn)橐幢荣?,?duì)中介經(jīng)紀(jì)帶客人去看房的時(shí)間,有了自己的考慮。
不少中介改賣(mài)新房
滿堂紅地產(chǎn)的周峰表示,不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內(nèi),而近期看房的又大多壓價(jià)較厲害,所以業(yè)主們也有想避開(kāi)奧運(yùn)再說(shuō)的想法。
中原地產(chǎn)黃韜介紹,目前二手房產(chǎn)的成交大量減少,因?yàn)槎址繕I(yè)主不像發(fā)展商那么有規(guī)模有系統(tǒng)地進(jìn)行降價(jià),打破觀望。目前大部分公司的經(jīng)紀(jì),在游說(shuō)業(yè)主進(jìn)行降價(jià),大面積關(guān)門(mén)休假看奧運(yùn)在大中介行并沒(méi)有出現(xiàn)。但現(xiàn)在二手中介都是一到星期六日就做一手房,基本上天河、海珠等區(qū)域的都轉(zhuǎn)做一手。二手房店鋪都處于半休業(yè)的狀態(tài)。記者在聯(lián)系一位二手房中介負(fù)責(zé)人時(shí),她就表示,“這兩天賣(mài)新盤(pán),太忙了,二手房的事以后再說(shuō)吧”。
看房者各有各心態(tài)
在熱熱鬧鬧的賽事舉辦時(shí),仍然不為所動(dòng),堅(jiān)決加入看樓大軍,他們是誰(shuí)?他們究竟為了什么?幾天來(lái),記者在多個(gè)樓盤(pán)與看樓者進(jìn)行對(duì)話,試圖通過(guò)他們,了解目前的市場(chǎng)心態(tài)。
心態(tài)1 為了跟奧運(yùn)后做比較
在天河?xùn)|路的某盤(pán),主推七十多平米的小戶型住宅,帶裝修的均價(jià)已達(dá)1萬(wàn)元每平方米。來(lái)這里看樓的廖先生告訴記者,一萬(wàn)元每平方米的房?jī)r(jià)還是嫌高:“我還是持觀望狀態(tài)。今天來(lái)主要是想來(lái)了解一下奧運(yùn)期間的房?jī)r(jià),好和奧運(yùn)前后的房?jī)r(jià)作個(gè)對(duì)比?!彼J(rèn)為該盤(pán),可以接受的價(jià)錢(qián)應(yīng)該是9000元/平方米左右。
心態(tài)2 先看房但不會(huì)出手
何先生夫婦早上10點(diǎn)鐘左右就到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看房,但他們表示現(xiàn)在并不著急買(mǎi)。反正是哪里有房子看就去看看,做個(gè)比較。他們目前住在越秀區(qū),主要是想換房子。說(shuō)到奧運(yùn)會(huì),何太太說(shuō),“我們就是想看劉翔,其他的比賽有些可以看有些也沒(méi)興趣,所以還是不影響看樓”。
何先生說(shuō),現(xiàn)在還是想再觀望,看清楚情況再說(shuō)。他覺(jué)得房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)跌的,股市都跌了很多,而很多人的錢(qián)押在股市出不來(lái),所以如果房?jī)r(jià)太高了就沒(méi)有承接力。說(shuō)到心理價(jià)位,他笑稱(chēng):“當(dāng)然是越低越好啦。但是市區(qū)看來(lái)要低于1萬(wàn)元/平方米也不可能?!?br /> 心態(tài)3 每平米降100元也好
陳姨住在荔灣區(qū),近期只要周邊有任何新盤(pán)看盤(pán),她都會(huì)去湊一下熱鬧。但她表示,自己并不會(huì)在奧運(yùn)期間出手,因?yàn)橛X(jué)得房?jī)r(jià)在奧運(yùn)后還會(huì)繼續(xù)下降。她旁邊的幾個(gè)看房者也都附和她,他們認(rèn)為,大家對(duì)樓市的下滑預(yù)期這么大,肯定會(huì)把房?jī)r(jià)最終拉向這個(gè)預(yù)期的方向。“現(xiàn)在我們是在博弈,只要不出手買(mǎi),開(kāi)發(fā)商要賣(mài)樓肯定得降”。但他們也認(rèn)為,房?jī)r(jià)的下降空間不會(huì)特別大,“每平方米能降個(gè)一兩百元,總價(jià)算起來(lái)都能便宜不少了。還是決定等,買(mǎi)樓又不是買(mǎi)白菜”。
專(zhuān)家分析
今年“金九銀十”或不再
中原地產(chǎn)黃韜表示,奧運(yùn)對(duì)樓市有一定的影響作用,看和買(mǎi)的人都減少了。近期他本身看了珠江新城、越秀、荔灣、番禺等區(qū)域的不少樓盤(pán),發(fā)現(xiàn)人都比較少。目前看房者還是對(duì)價(jià)格比較敏感,觀望氣氛較濃。
據(jù)黃韜介紹,有50%的開(kāi)發(fā)商避開(kāi)奧運(yùn)會(huì),有50%則選擇不避開(kāi)繼續(xù)推貨。但在這期間推新盤(pán)的,一般是資金壓力比較大的,只能硬著頭皮上。部分開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為,現(xiàn)在不做可能往后情況會(huì)更加嚴(yán)峻,因此能先賣(mài)出多少算多少。
目前不少看房者都看空奧運(yùn)后的樓市,今年的“金九銀十”會(huì)如何呢?黃韜認(rèn)為,今年下半年不容樂(lè)觀,特別是第三季度。10~11月會(huì)有個(gè)穩(wěn)定期,但今年全年是量?jī)r(jià)齊跌。這是調(diào)整年的第一年,估計(jì)要在明年下半年才能回暖,然后延續(xù)到亞運(yùn)會(huì)之后,又開(kāi)始下滑

[ 本帖最后由 LRoger 于 2008-8-19 08:33 編輯 ]

回帖推薦

bonniemin 發(fā)表于17樓  查看完整內(nèi)容

其實(shí)樓價(jià)已經(jīng)比上年同期跌左好多了,白云區(qū)云山詩(shī)意開(kāi)盤(pán)11000幾,宜家6800有交易,宜家經(jīng)濟(jì)梗差,明年仲有排跌,要買(mǎi)樓根本晤洗急,睇下深圳就知道啦!越早買(mǎi)越死,全球經(jīng)濟(jì)都晤掂,晤通奧運(yùn)過(guò)后就會(huì)好?政府想救市都有心無(wú)力啦!奧運(yùn)洗左幾多錢(qián)?地震又洗左幾多錢(qián)?

人人 發(fā)表于76樓  查看完整內(nèi)容

市中心的房?jī)r(jià)也降價(jià)了,天河的中強(qiáng)大廈(廣州大道和禺東西路交界)開(kāi)盤(pán)是1萬(wàn)1,現(xiàn)在已調(diào)到1萬(wàn)以下,記不清具體多少,最低價(jià)好象是8900還是8300,消息是在南都上看到的

candy313998 發(fā)表于121樓  查看完整內(nèi)容

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出,在開(kāi)發(fā)商要大量成交以支撐資金鏈的情況下,9、10月份的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)走低,價(jià)格可能比目前再跌10%,而成交量會(huì)逐步恢復(fù),房?jī)r(jià)也將隨之穩(wěn)定下來(lái)。他表示,廣州房?jī)r(jià)目前已經(jīng)逐漸接近底部,均價(jià)不可能降到5500-7000元/平方米水平。 就要它跌到5000一方

susu1366 發(fā)表于166樓  查看完整內(nèi)容

昨天看了06年一個(gè)帖子.大概內(nèi)容是寫(xiě)的人認(rèn)為房子會(huì)再升.回帖者大部分是拍他的.并且搬出了很多專(zhuān)家說(shuō)的話.專(zhuān)家說(shuō)建議大家3年后再買(mǎi)房.那時(shí)候的房肯定沒(méi)現(xiàn)在這么價(jià)格不合理.寫(xiě)帖子的人不專(zhuān)業(yè).感覺(jué)就是普通人.他當(dāng)時(shí)就提到了金融危機(jī). 然后我現(xiàn)在回頭看看.就覺(jué)得挺搞笑的.

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2008-4-22 

廣州老城區(qū)多個(gè)新盤(pán)售價(jià)回落 均價(jià)13000元/平

記者近日了解到,廣州老城區(qū)新盤(pán)逸翠灣 首推當(dāng)日銷(xiāo)售近七成,在整個(gè)7月份日成交量明顯高于其他區(qū)域的樓盤(pán)。此外,新盤(pán)荔尚國(guó)際上周開(kāi)放樣板房,吸引5000多人參觀。業(yè)內(nèi)人士表示,在整體樓市比較低迷的現(xiàn)狀下,由于住宅用地的稀缺性,老城區(qū)受市場(chǎng)影響不大,目前進(jìn)入供銷(xiāo)兩旺期。

  一手銷(xiāo)售面積高于同期

  據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示,越秀、荔灣兩區(qū)近幾個(gè)月一手住宅銷(xiāo)售已超去年同期水平。5月,老城一手住宅銷(xiāo)售面積為5.4萬(wàn)平方米,6月為7.5萬(wàn)平方米,均高于去年同期。從老城近期推出的樓盤(pán)來(lái)看,這一勢(shì)頭還在加快。

  其中,和黃逸翠灣7月推出兩棟住宅,開(kāi)售當(dāng)日銷(xiāo)售近七成,銷(xiāo)售排名位居7月份廣州十區(qū)前列。此外,富力廣場(chǎng)·皇座,在未正式推售之前,近60套單位售出,珠光·小北御景 開(kāi)放當(dāng)日就吸引了幾百人到場(chǎng);荔尚國(guó)際首開(kāi)樣板房,更是吸引了5000多人參觀;富邦名寓推出的100多套單位,現(xiàn)已售出70多套,銷(xiāo)售率早已超過(guò)50%。

  新盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)回落近三成

  從荔灣在售和待售的樓盤(pán)定價(jià)來(lái)看,較半年前暢銷(xiāo)樓盤(pán)的價(jià)格回落了不少。據(jù)了解,去年,荔灣新盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)在18000元/平方米,如萬(wàn)科金色康苑 有的單位在2萬(wàn)元/平方米以上。而今年,多個(gè)新盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)在13000元/平方米。

  上月推出的和黃逸翠灣,銷(xiāo)售單價(jià)在1.2萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/平方米之間;富邦名寓為1.1萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/平方米;而將于本周末推出市場(chǎng)的荔尚國(guó)際,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)在14000元/平方米。相比去年,今年老城區(qū)新盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格回落了近30%。此外,今年老城區(qū)新盤(pán)不僅重視產(chǎn)品質(zhì)素,同時(shí)也更加重視生態(tài)園林景觀的打造。

  資深房產(chǎn)專(zhuān)家吳定金認(rèn)為,近幾個(gè)月來(lái),老城區(qū)新盤(pán)推出市場(chǎng)時(shí),定價(jià)比較符合買(mǎi)家的心理預(yù)期;同時(shí),又由于老城區(qū)住宅的稀缺性,買(mǎi)少見(jiàn)少,性價(jià)比相對(duì)較高,這都是老城區(qū)樓盤(pán)在冷市中旺銷(xiāo)的原因。

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2008-4-22 

多數(shù)買(mǎi)房者欲觀望奧運(yùn)后房?jī)r(jià)

本來(lái)樓市已經(jīng)甚是低迷,再加上遇上奧運(yùn)賽事,最近廣州的二手房中介“有點(diǎn)煩”:看樓的人更少了,周六日的中介幾乎處于半休業(yè)狀態(tài)。有專(zhuān)家稱(chēng),今年下半年廣州的樓市不容樂(lè)觀,特別是第三季度,估計(jì)要在明年下半年才能回暖,然后延續(xù)到亞運(yùn)會(huì)之后,又開(kāi)始下滑。


  價(jià)格下跌看樓者少


  中原地產(chǎn)中山八路店的經(jīng)紀(jì)人表示,目前由于受樓市整體低迷的影響,各區(qū)二手樓市的價(jià)格也有所下跌,但跌幅都是在單位數(shù)百分比?!罢麄€(gè)廣州樓市都比較冷清,前景也暫時(shí)不明朗,導(dǎo)致二手市場(chǎng)也跟著萎靡啊?!痹摻?jīng)紀(jì)人說(shuō),“此外,二手樓盤(pán)的供大于求,也是樓市價(jià)格跌幅的其中一個(gè)因素,現(xiàn)在都沒(méi)什么人前來(lái)問(wèn)津?!?br />
  記者本周末走訪了市內(nèi)幾個(gè)二手房中介地鋪發(fā)現(xiàn),店鋪內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人員大幅減少,往往只有兩三個(gè)人留守。有一小型中介行經(jīng)紀(jì)表示,本來(lái)二手房市場(chǎng)因?yàn)闃I(yè)主不肯降價(jià),跟一手房相比優(yōu)勢(shì)幾乎已經(jīng)沒(méi)有,買(mǎi)賣(mài)單已經(jīng)很少。但最近由于奧運(yùn)開(kāi)賽,看樓的人更加少了。而業(yè)主方面,也因?yàn)橐幢荣悾瑢?duì)中介經(jīng)紀(jì)帶客人去看房的時(shí)間,有了自己的考慮。


  不少中介改賣(mài)新房


  滿堂紅地產(chǎn)的周峰表示,不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內(nèi),而近期看房的又大多壓價(jià)較厲害,所以業(yè)主們也有想避開(kāi)奧運(yùn)再說(shuō)的想法。

  中原地產(chǎn)黃韜介紹,目前二手房產(chǎn)的成交大量減少,因?yàn)槎址繕I(yè)主不像發(fā)展商那么有規(guī)模有系統(tǒng)地進(jìn)行降價(jià),打破觀望。目前大部分公司的經(jīng)紀(jì),在游說(shuō)業(yè)主進(jìn)行降價(jià),大面積關(guān)門(mén)休假看奧運(yùn)在大中介行并沒(méi)有出現(xiàn)。但現(xiàn)在二手中介都是一到星期六日就做一手房,基本上天河、海珠等區(qū)域的都轉(zhuǎn)做一手。二手房店鋪都處于半休業(yè)的狀態(tài)。記者在聯(lián)系一位二手房中介負(fù)責(zé)人時(shí),她就表示,“這兩天賣(mài)新盤(pán),太忙了,二手房的事以后再說(shuō)吧”。

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經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大降 房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)”景不樂(lè)觀

(http://house.gznet.com 廣州視窗-住在廣州 2008-08-18 更新時(shí)間:09:57)
根據(jù)WIND資訊的統(tǒng)計(jì),截至8月15日,100多家房地產(chǎn)公司中有43家公司披露半年報(bào)。統(tǒng)計(jì)顯示,43家公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額總計(jì)為-188億元,而去年同期為-65億元,同比下降189%;籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額總計(jì)為235億元,去年同期為154億元,同比增加53.6%。缺錢(qián),已成為房地產(chǎn)公司的普遍現(xiàn)象。

  經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金不足

  根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì),43家上市公司上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入為688億元,同比增長(zhǎng)29.32%;同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出為877億元,同比增長(zhǎng)46.66%。因此,整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額從去年同期的-65億元,進(jìn)一步下降至-188億元,下降幅度達(dá)到189%。

  西南證券分析師周到表示,前些年由于房地產(chǎn)業(yè)火暴,許多企業(yè)大力圈地,占用了大量資金,而隨著國(guó)家調(diào)控效果的顯現(xiàn),房屋銷(xiāo)售目前比較低迷,現(xiàn)金回籠放慢,因此房企出現(xiàn)了普遍的現(xiàn)金短缺,在財(cái)務(wù)報(bào)表上表現(xiàn)出來(lái)就是現(xiàn)金流快速下降甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

  中原證券魏博表示,現(xiàn)金流較低甚至為負(fù)對(duì)一個(gè)成長(zhǎng)性行業(yè)或企業(yè)來(lái)講并不是一個(gè)大的問(wèn)題,因?yàn)樘幱诔砷L(zhǎng)狀態(tài)的企業(yè)擴(kuò)張性明顯,因此經(jīng)營(yíng)流入的資金通常會(huì)以擴(kuò)大再生產(chǎn)的形式再流出,因此只要其現(xiàn)金流保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)就沒(méi)有大的問(wèn)題。但如果突然下降,就可能表示其現(xiàn)金流入或流出方面出現(xiàn)了問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),今年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流突然下降,主要是銷(xiāo)售方面出現(xiàn)了較大問(wèn)題。

  事實(shí)上,今年以來(lái)房屋價(jià)格雖然沒(méi)有明顯下降,但消費(fèi)者觀望氣氛濃厚,許多城市成交量下降達(dá)30%-50%,這對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)影響巨大,這正是房企現(xiàn)金流快速下降的主要原因。房子不能及時(shí)銷(xiāo)售,而許多支出如土地、預(yù)售的項(xiàng)目、已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目等為剛性支出,因此在銷(xiāo)售下降的情況下,房企現(xiàn)金流不可避免地出現(xiàn)下降。  

  資金短缺還將持續(xù)

  房地產(chǎn)公司若不能通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得足夠的現(xiàn)金流入,就只能通過(guò)融資來(lái)維持項(xiàng)目的正常進(jìn)行。從半年報(bào)看,上述43家公司上半年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為235億元,同比去年的154億元,增長(zhǎng)52.6%。

  雖然增長(zhǎng)比例不算小,但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于資金密集型,一個(gè)樓盤(pán)往往就是數(shù)億元甚至十幾億。以萬(wàn)科為例,上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出就達(dá)到250億元。因此,對(duì)43家公司來(lái)講,區(qū)區(qū)235億元的籌資額可謂微不足道。

  中信證券段海瑞表示,上半年通過(guò)增發(fā)或配股等手段獲得資金的情況較少,部分公司通過(guò)發(fā)行債券融得一些資金,如北辰實(shí)業(yè)募集了17億元,金地集團(tuán)12億元等。但這畢竟是少數(shù),目前看大部分企業(yè)只能通過(guò)借款來(lái)獲得一些現(xiàn)金,維持項(xiàng)目運(yùn)行。

  統(tǒng)計(jì)表明,上半年房地產(chǎn)類(lèi)上市公司通過(guò)借款獲得資金555億元,同比增加了46.8%。

  不過(guò),借款盡管可以解燃眉之急,但畢竟不是最好的辦法,一則是數(shù)量通常有限,多則上億,少則幾千萬(wàn),對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是杯水車(chē)薪;二則借款利息較高,公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重。數(shù)據(jù)顯示,上述43家上市公司上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用超過(guò)10億元,同比增長(zhǎng)58%。當(dāng)然能借到款也并不容易,大多都是關(guān)聯(lián)公司之間相互調(diào)劑。重要的是,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工需要二、三年的時(shí)間,這期間需要持續(xù)的資金投入。所以,對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)講,資金短缺之痛還將持續(xù)一段時(shí)間。

  魏博認(rèn)為,在房市持續(xù)低迷的情況下,預(yù)計(jì)許多房地產(chǎn)公司會(huì)對(duì)原先的計(jì)劃進(jìn)行一些調(diào)整,以實(shí)現(xiàn)開(kāi)工與銷(xiāo)售面積的相對(duì)匹配,這樣企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及現(xiàn)金流才能回到正常狀態(tài)。

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2008-4-22 

銷(xiāo)售為王釋放樓市轉(zhuǎn)型信號(hào) 開(kāi)發(fā)商急補(bǔ)現(xiàn)金流

樓市低迷、銀根緊縮,如何使“儲(chǔ)備”土地快速轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售收入已成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。

  日前,記者從綠城集團(tuán)杭州總部獲悉,今年7月底以來(lái),綠城新推出的三個(gè)項(xiàng)目——青島理想之城、杭州玉蘭公寓、溫州鹿城廣場(chǎng)錦玉園,在開(kāi)盤(pán)后短短10天內(nèi)銷(xiāo)售率均已過(guò)半,總銷(xiāo)售額超過(guò)30億元。

  “在有形之手救市暫無(wú)可能的情況下,以‘銷(xiāo)售為王’取代往日‘囤地為王’的市場(chǎng)策略,無(wú)疑是房企自救的現(xiàn)實(shí)選擇?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士如是評(píng)價(jià)綠城積極的銷(xiāo)售策略。他認(rèn)為,銷(xiāo)售為王既意味著企業(yè)現(xiàn)金為王,更意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)力重心正逐步向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移。

  囤地之累

  “貸款不易,上市困難,去年很多房企花高價(jià)拿的地今年沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)動(dòng)工?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者道出了當(dāng)前房企囤地的處境。

  自今年6月起,各地亦不時(shí)曝出地王退地事件。

  日前,北辰長(zhǎng)沙地王退地疑云剛剛消散,蘇寧環(huán)球集團(tuán)上海退地的消息又浮出水面。而在此前,上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司愿意承擔(dān)可能損失1.1億元土地出讓金定金的風(fēng)險(xiǎn),正式退訂上海普陀地王。同時(shí),曾拿下福州地王、南京地王的房企們,亦不惜被扣罰高額土地出讓金或保證金的代價(jià),紛紛退地自保。

  一位業(yè)內(nèi)人士表示,在當(dāng)前各種壓力的累積下,確實(shí)有許多開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)力維系以往的生存模式?!皣?guó)家出臺(tái)各種嚴(yán)禁囤地的政策和緊縮的銀根政策,對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈、開(kāi)發(fā)周期和發(fā)展戰(zhàn)略都構(gòu)成了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。”

  事實(shí)上,在去年市場(chǎng)形勢(shì)一片大好之下,許多開(kāi)發(fā)商將大部分資金“押”在了儲(chǔ)備土地上,不料去年年底市況急轉(zhuǎn)直下,這些儲(chǔ)備土地不僅無(wú)法迅速變現(xiàn),還需投入巨額的開(kāi)發(fā)資金,從而成為企業(yè)的巨大包袱。

  北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉用“土地為禍”來(lái)形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。他表示,大多開(kāi)發(fā)商在去年都利用各種融資辦法去囤地、圈地,造成了現(xiàn)在的土地非正常囤積。

  “在融資困難的大背景下,以地養(yǎng)地、囤地坐莊的舒服日子已經(jīng)終結(jié),開(kāi)發(fā)商只有加快樓盤(pán)的銷(xiāo)售充實(shí)現(xiàn)金流,才能穩(wěn)健發(fā)展?!币晃粯I(yè)內(nèi)觀察人士說(shuō)。

急補(bǔ)現(xiàn)金流

  “救市論”在喧囂一個(gè)月后最終偃旗息鼓,更多的房企開(kāi)始選擇積極銷(xiāo)售的策略自拓出路。

  記者獲悉,截至今年7月,綠城今年在全國(guó)的39個(gè)項(xiàng)目完成銷(xiāo)售金額共計(jì)72.90億元,比去年同期增長(zhǎng)52.6%。其中近日面市的青島綠城理想之城一期藍(lán)庭項(xiàng)目,首批開(kāi)放580多套房源,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便有300多套房源被預(yù)定。

  7月27日開(kāi)盤(pán)的綠城·玉蘭公寓位于杭州江干區(qū),屬于正在建設(shè)中的城東新城核心區(qū)——該區(qū)域被視為長(zhǎng)三角綜合交通樞紐型商業(yè)商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目共推出378套房源,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售近70%。

  除青島、杭州兩個(gè)項(xiàng)目取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)外,綠城·溫州鹿城廣場(chǎng)錦玉園在開(kāi)盤(pán)三天內(nèi)亦完成近23億元的銷(xiāo)售額,銷(xiāo)售率近60%。三個(gè)項(xiàng)目一經(jīng)開(kāi)盤(pán)便取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),與當(dāng)前樓市的低迷形成了鮮明對(duì)比。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,積極消化存量土地,通過(guò)銷(xiāo)售充實(shí)現(xiàn)金流,是綠城在當(dāng)前樓市低迷的情況下持續(xù)發(fā)展的“秘訣”之一。

  中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)上述觀點(diǎn)表示認(rèn)同。他表示,在宏觀調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行、買(mǎi)家持續(xù)觀望的情況下,“作為賣(mài)方,房企惟一自救的辦法就是通過(guò)積極銷(xiāo)售回籠資金,平穩(wěn)渡過(guò)這一段調(diào)整期”。

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樓市黃金七年駛?cè)胂滦芯€ 托市泄密樓市更寒冷

北京賽場(chǎng)上摘金奪銀的炫目,掩飾不住許多人心中的焦慮:運(yùn)動(dòng)會(huì)后房?jī)r(jià)是跌還是漲?各種預(yù)判紛紛擾擾,嘈雜背后分明代表了各自的利益。

  記者直接摸底市場(chǎng)則發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商正借此布局8月淡季行情,急于在“金九銀十”前回籠資金,利益相關(guān)方地方政府亦屢出托市舉動(dòng)。

  異常動(dòng)作似乎不經(jīng)意間泄露了“最希望房?jī)r(jià)上漲群體”對(duì)后市已缺乏信心,提前準(zhǔn)備御寒。

  “往年的這個(gè)時(shí)候,應(yīng)該在海濱城市休假?!本┏且患疑鲜蟹科箐N(xiāo)售分部經(jīng)理李先生和部門(mén)同事取消了今年暑休計(jì)劃,忙著借運(yùn)動(dòng)會(huì)東風(fēng)進(jìn)行淡季促銷(xiāo),“等不到‘金九銀十’了”。

  淡季布局

  8月是樓市年度傳統(tǒng)淡季,何況“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的思維正讓樓市延續(xù)“量?jī)r(jià)齊跌”的弱勢(shì),加上又與北京運(yùn)動(dòng)會(huì)“撞車(chē)”,都去看比賽了,誰(shuí)會(huì)去看房子?

  “必須借運(yùn)動(dòng)會(huì)進(jìn)行一次成功促銷(xiāo)?!崩钕壬较赂嬖V記者,公司上半年銷(xiāo)售計(jì)劃沒(méi)完成,對(duì)后市尤其是運(yùn)動(dòng)會(huì)結(jié)束后行情也不樂(lè)觀,早在5月“小黃金周”結(jié)束后,他的團(tuán)隊(duì)就決定取消休假計(jì)劃,全力策劃8月的促銷(xiāo)活動(dòng)了。

  記者從李先生所在公司促銷(xiāo)計(jì)劃書(shū)中看到,除了許多諸如打折、送禮包“金九銀十”期間使用的常規(guī)手段外,還有掛鉤金牌、針對(duì)觀看比賽人群等特制優(yōu)惠。

  或許沒(méi)有人會(huì)想到,中國(guó)運(yùn)動(dòng)員獲得金牌多少會(huì)與自己買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格直接掛鉤。事實(shí)上,借勢(shì)北京運(yùn)動(dòng)會(huì)展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)的開(kāi)發(fā)商正集體行動(dòng)。

  網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示,萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景(紫苑)B區(qū)特意選擇在開(kāi)幕第二天開(kāi)盤(pán),另外京城多個(gè)樓盤(pán)則順勢(shì)打著慶祝中國(guó)代表團(tuán)奪金的旗號(hào),紛紛推出8折特價(jià)房。其中,珠江帝景、清河新城、天鵝灣等特價(jià)房降幅竟在30萬(wàn)到60萬(wàn)元不等。

  有媒體針對(duì)比賽期間開(kāi)發(fā)商是否銷(xiāo)售的調(diào)查顯示,超九成開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持賣(mài)樓。其中,多數(shù)還明顯加大了促銷(xiāo)力度。

  記者采訪中則發(fā)現(xiàn),相對(duì)于普通住宅,開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)重點(diǎn)是公寓別墅。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和富力集團(tuán)均有上百套別墅取得預(yù)售證,別墅老盤(pán)龍灣和院、融澤莊園等則推出了新房源。

  李先生表示:“這個(gè)時(shí)候來(lái)京觀看比賽的人群中有大批名流富商?!闭强紤]到此,許多外地樓盤(pán)亦紛紛殺入北京叫賣(mài)。

  記者近日參加的一個(gè)山東老鄉(xiāng)聚會(huì)活動(dòng),正是青島凱悅置業(yè)集團(tuán)借運(yùn)動(dòng)會(huì)東風(fēng),攜旗下緊靠2008奧帆中心項(xiàng)目青島凱悅中心進(jìn)入京城促銷(xiāo)的第一步。

  不僅在京城,各地開(kāi)發(fā)商借力比賽促銷(xiāo)均如火如荼:上海大華錦繡華城不僅在開(kāi)閉幕購(gòu)房每平米優(yōu)惠500元,中國(guó)隊(duì)每獲一塊金牌還干脆再降100元。

  對(duì)此,社科院投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海一針見(jiàn)血地說(shuō):比賽期間熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移,開(kāi)發(fā)商面臨一個(gè)蕭條的銷(xiāo)售周期,勢(shì)必加大資金壓力,迫使其在8月必須有所作為。

托市泄密樓市寒冷

  借勢(shì)促銷(xiāo)本無(wú)可厚非,市場(chǎng)從中卻讀出了刻意托市的味道。

  北京東亞三環(huán)促銷(xiāo)噱頭是高調(diào)推出“無(wú)理由退房”,即到交房時(shí),如果對(duì)所購(gòu)房屋不滿意,可以無(wú)任何理由申請(qǐng)退房,同時(shí)還可獲得總房款日萬(wàn)分之二的補(bǔ)償金。言下之意,房?jī)r(jià)一定會(huì)堅(jiān)挺。

  同行的還有南京的丹佛小鎮(zhèn)和常州的江蘇新城房產(chǎn)公司,前者承諾“3年無(wú)條件退房”,后者給予購(gòu)房者差額補(bǔ)償權(quán)或直接退房權(quán)。

  “開(kāi)發(fā)商此舉有很多無(wú)奈。市場(chǎng)行情越是寒冷,越需要營(yíng)造一種熱烈氛圍。重要的是給市場(chǎng)信心?!崩钕壬姓J(rèn)。策劃了多起經(jīng)典案例的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家袁帆則對(duì)記者表示:“開(kāi)發(fā)商采取極端方式促銷(xiāo),有很強(qiáng)的托市嫌疑。”

  托市的還有樓市相關(guān)利益方地方政府。

  “地方政府來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收急劇下降?!庇浾叻謩e致電多個(gè)地方稅務(wù)部門(mén)均聽(tīng)到了這樣的擔(dān)心。據(jù)北京豐臺(tái)區(qū)最新數(shù)據(jù)顯示,今年前7個(gè)月房地產(chǎn)稅收一路下滑,已下降兩成左右。

  北京市發(fā)改委副主任王海平近日關(guān)于“北京房?jī)r(jià)下降15%的數(shù)字不知道從何而來(lái)”的表態(tài),字里行間透露地方并不希望房?jī)r(jià)大跌。深圳國(guó)土資源和房管局則發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告,直接提出希望深圳出臺(tái)措施。

  記者打聽(tīng)到的一些城市已有所行動(dòng):廈門(mén)市調(diào)整并降低了購(gòu)買(mǎi)商品住房入城鎮(zhèn)居民戶口的政策門(mén)檻;長(zhǎng)沙則把二手房交易稅費(fèi)由1.98%降到1.1%,并發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼;石家莊和沈陽(yáng)則分別上調(diào)了“普通住宅”界定標(biāo)準(zhǔn),來(lái)降低交易契稅;重慶市政府干脆宣稱(chēng)將投入百億資金收購(gòu)市面上的中低價(jià)商品房。

  袁帆提醒記者注意:“他們?yōu)槭裁磿?huì)去托市?”按照他的分析,在正常行情下,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商應(yīng)該去度假才對(duì),順便再策劃“金九銀十”促銷(xiāo)方案;先下手為強(qiáng),恰恰反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)運(yùn)動(dòng)會(huì)結(jié)束后的樓市并不樂(lè)觀,“即便唱多派聲音強(qiáng)大,實(shí)質(zhì)上他們自己在做空”。

  記者采訪的多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均承認(rèn),目前開(kāi)發(fā)商尤其是實(shí)力不濟(jì)的握盤(pán)者,最頭疼的是怎么把房子賣(mài)出去。

“黃金七年”料收?qǐng)?br />
  世事難料。

  開(kāi)發(fā)商花大力氣展開(kāi)的比賽營(yíng)銷(xiāo),效果很可能會(huì)與預(yù)想的相去甚遠(yuǎn)。李先生說(shuō)他帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)連續(xù)工作,甚至沒(méi)時(shí)間收看賽事直播,至今收效甚微。

  網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科京城促銷(xiāo)樓盤(pán)在活動(dòng)進(jìn)行到第四天后仍是零成交,目前銷(xiāo)售率不足10%。

  “沒(méi)跑的還在尋找機(jī)會(huì)跑,已經(jīng)跑的肯定不會(huì)現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)?!庇浾吒櫠嗄甑穆殬I(yè)炒房客山西人江海波這段時(shí)間一直在北京,不過(guò)此行并非考察樓盤(pán),而是來(lái)看比賽了。

  事實(shí)上,和江海波嗅覺(jué)一致的是,房地產(chǎn)市場(chǎng)自本輪連續(xù)多年上漲后,正不可避免地進(jìn)入下降通道中。即便是從緊貨幣政策有所松動(dòng),也不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn),反而從某種程度上在繼續(xù)從緊。

  在此之前,房地產(chǎn)業(yè)在“大賽預(yù)期”中走過(guò)了“黃金七年”,暴漲之后正面臨理性回歸周期。以至于眼看著運(yùn)動(dòng)會(huì)即將結(jié)束,市場(chǎng)對(duì)大賽期間行情憂心忡忡。

  “北京運(yùn)動(dòng)會(huì)行情早被透支?!辈芙ê7治龅囊罁?jù)是:從2001年申奧成功后,北京市總建設(shè)投資約5000億,其中房地產(chǎn)投資就占近一半,隨之推動(dòng)京城房?jī)r(jià)7年來(lái)漲了3倍。

  江海波承認(rèn),他周?chē)耐信袛啾荣愋星榻Y(jié)束不是以運(yùn)動(dòng)會(huì)召開(kāi)時(shí)間為限的,早在2007年底就到頂了,之后基本都是后大賽時(shí)期了。這一判斷恰和近一年來(lái)的樓市行情吻合。

  “理性回歸的樓市是不以運(yùn)動(dòng)會(huì)是否結(jié)束為轉(zhuǎn)折點(diǎn)的。”袁帆稱(chēng)。地產(chǎn)大佬潘石屹最新言論干脆稱(chēng):“房地產(chǎn)寒冬來(lái)臨?!?br />
  來(lái)自官方的態(tài)度亦打消了開(kāi)發(fā)商等到“金九銀十”再發(fā)起促銷(xiāo)攻勢(shì)的念頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱(chēng),目前無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面,都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲。

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好消息,跌吧,讓房?jī)r(jià)跌得再猛烈些吧!!

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原帖由 陽(yáng)光雨露 于 2008-8-19 08:58 發(fā)表
好消息,跌吧,讓房?jī)r(jià)跌得再猛烈些吧!!



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期待中……
桉媽

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就是,現(xiàn)在說(shuō)是降實(shí)際又沒(méi)低多少?
都繼續(xù)觀望吧,就不信它跌不下

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估計(jì)跌一點(diǎn)點(diǎn)吧,我去看也沒(méi)跌什么啊
Maggie

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原帖由 陽(yáng)光雨露 于 2008-8-19 08:58 發(fā)表
好消息,跌吧,讓房?jī)r(jià)跌得再猛烈些吧!!



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其實(shí)樓價(jià)已經(jīng)比上年同期跌左好多了,白云區(qū)云山詩(shī)意開(kāi)盤(pán)11000幾,宜家6800有交易,宜家經(jīng)濟(jì)梗差,明年仲有排跌,要買(mǎi)樓根本晤洗急,睇下深圳就知道啦!越早買(mǎi)越死,全球經(jīng)濟(jì)都晤掂,晤通奧運(yùn)過(guò)后就會(huì)好?政府想救市都有心無(wú)力啦!奧運(yùn)洗左幾多錢(qián)?地震又洗左幾多錢(qián)?

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升了那么多,
只跌一點(diǎn)點(diǎn)

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昨天問(wèn)了一位地產(chǎn)中介,說(shuō)房?jī)r(jià)沒(méi)怎么降,也沒(méi)什么人買(mǎi)

一萬(wàn)降一成到九千,有什么用。

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業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)廣州房?jī)r(jià)可能大規(guī)模下調(diào)

http://news.QQ.com  2008年08月19日03:01   南方報(bào)業(yè)網(wǎng)—南方日?qǐng)?bào)    我要評(píng)論

從去年年底開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商賣(mài)房不再像“賣(mài)白菜”那么容易了。原本不被看好的奧運(yùn)樓市淡季,卻出乎意料地掀起推貨促銷(xiāo)熱潮,“奧運(yùn)特價(jià)”頻出。奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)開(kāi)賽一周多,記者連日來(lái)踩盤(pán)發(fā)現(xiàn),盡管不少樓盤(pán)絞盡腦汁積聚人氣,但是出手買(mǎi)房的市民遠(yuǎn)不如看樓者眾,有樓盤(pán)甚至出現(xiàn)零成交。

有業(yè)內(nèi)人士指出,“過(guò)飽和”的廣州房屋供應(yīng)量將使各樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有一次大規(guī)模的降價(jià)調(diào)整過(guò)程。


樓市促銷(xiāo):開(kāi)發(fā)商頻打“奧運(yùn)牌”


今年以來(lái),在蘿崗某外企工作的王玲每個(gè)周末都輾轉(zhuǎn)各個(gè)樓盤(pán)之間。房?jī)r(jià)的疲軟,讓她感覺(jué)正在接近自己的第一套房。這個(gè)周末,她放棄了在家看奧運(yùn)比賽的計(jì)劃,到廣園東某樓盤(pán)看樓。


比賽事更吸引王玲的是開(kāi)發(fā)商的奧運(yùn)促銷(xiāo)。7月以來(lái),廣州樓市上演了一場(chǎng)堪比奧運(yùn)激烈競(jìng)賽的龍爭(zhēng)虎斗,打折、買(mǎi)別墅送公寓、送車(chē)、送裝修,開(kāi)發(fā)商各出奇招,其中一波接一波以?shī)W運(yùn)之名進(jìn)行的宣傳攻勢(shì)不斷展開(kāi)。


奧運(yùn)一開(kāi)幕,位于小北路的小北御景、天河區(qū)的陽(yáng)光假日?qǐng)@等樓盤(pán)就搶閘入市。據(jù)悉,碧桂園、萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè)、方圓等開(kāi)發(fā)商都紛紛瞄準(zhǔn)“奧運(yùn)月”推出新盤(pán)。


奧運(yùn)前,廣州樓市促銷(xiāo)早早啟動(dòng)了一二手聯(lián)動(dòng)賣(mài)樓的營(yíng)銷(xiāo)新招。記者連日來(lái)走訪發(fā)現(xiàn),一些二手房中介門(mén)店奧運(yùn)期間在門(mén)口顯眼位置掛出看樓信息,提升樓盤(pán)的人氣。


讓購(gòu)房者怦然心動(dòng)的是,折扣促銷(xiāo)來(lái)得更加兇猛。奧運(yùn)期間,不少樓盤(pán)干脆推出特價(jià)單位、“奧運(yùn)價(jià)”單位吸引買(mǎi)家。不少開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)大派重禮,送車(chē)位、送豪華裝修、送旅游,送名車(chē)。


同時(shí),開(kāi)發(fā)商還想方設(shè)法積攢人氣。在海珠區(qū)的某大型社區(qū),開(kāi)發(fā)商不單將簽約洽談區(qū)“改裝”成了觀賽區(qū),還別出心裁地在門(mén)口擺出奧運(yùn)五環(huán)旗和獎(jiǎng)牌榜,相當(dāng)醒目。某樓盤(pán)奧運(yùn)期間到樓盤(pán)看樓的市民可獲奧運(yùn)紀(jì)念品,買(mǎi)樓還有奧運(yùn)驚喜大禮包送。有樓盤(pán)還推出了金牌競(jìng)猜活動(dòng)。


樓市直擊:有樓盤(pán)銷(xiāo)售零成交


在這場(chǎng)促銷(xiāo)奧運(yùn)會(huì)中,誰(shuí)能領(lǐng)跑廣州樓市?連日來(lái),記者在海珠區(qū)、天河區(qū)、荔灣區(qū)等地踩盤(pán)發(fā)現(xiàn),多數(shù)售樓部門(mén)庭冷落,而周末看樓的人較多,但也比起往常的周末有所減少。


上周日,記者在廣州大道北某樓盤(pán)看到,約10名銷(xiāo)售人員在空蕩蕩的大堂里聊天,記者在該處呆了將近1小時(shí),沒(méi)有看到前來(lái)看樓的人。而在天河龍洞某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),看房者也是寥寥無(wú)幾。


這邊樓盤(pán)門(mén)可羅雀,那邊卻有個(gè)別新盤(pán)由于促銷(xiāo)到位,“逆市飄紅”。天河區(qū)某樓盤(pán)10日開(kāi)盤(pán),當(dāng)天銷(xiāo)售額達(dá)4500萬(wàn)元。上周六,荔灣區(qū)某樓盤(pán)新開(kāi)盤(pán),記者早上10點(diǎn)鐘到場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn),銷(xiāo)控表上已經(jīng)標(biāo)出近70套房“有主”。原來(lái),該樓盤(pán)在推盤(pán)前就開(kāi)放樣板房,聚集人氣,并且提前認(rèn)購(gòu)有1000元/平方米的折扣。


記者采訪發(fā)現(xiàn),對(duì)于開(kāi)發(fā)商“煞費(fèi)苦心”推出的奧運(yùn)讓利“大餐”,不少市民并不“感冒”。16日上午10時(shí),記者在翡翠綠洲的看樓車(chē)接待點(diǎn)駿景花園看到,排隊(duì)等著去看樓盤(pán)的人已達(dá)60多。在售樓現(xiàn)場(chǎng),不少人和售樓人員咨詢洽談,但簽訂購(gòu)房合同的人并不多。王玲說(shuō),她更期待的是奧運(yùn)盛會(huì)后的房?jī)r(jià)“大跳水”。


市場(chǎng)反應(yīng):市民認(rèn)為還沒(méi)降到位


抱有王玲這種想法的人不在少數(shù)。據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù),奧運(yùn)比賽正式開(kāi)始的9日—15日一周,廣州樓市共簽約1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交情況不穩(wěn)定,最多的一天簽約量達(dá)350套,但最低一天僅簽約3套。簽約主要集中在某幾個(gè)樓盤(pán),更多的樓盤(pán)都是零成交。


廣州中原地產(chǎn)發(fā)布7月研究報(bào)告顯示,在白云區(qū)和番禺區(qū),宏觀因素的影響相對(duì)比較大。股市低迷,影響了部分置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)能力,更是影響了這一部分人的入市信心。而奧運(yùn)會(huì)的來(lái)臨,一方面使得他們無(wú)暇看樓,暫緩置業(yè)計(jì)劃;另一方面,對(duì)奧運(yùn)之后廣州樓市的不確定,使得這些買(mǎi)家情愿再等等,不急于入市。


“我們需要的是直接降價(jià),所以現(xiàn)在還不打算出手,大家都在觀望中,奧運(yùn)會(huì)后很多樓盤(pán)肯定會(huì)大跳水的?!蓖趿嵴J(rèn)為,廣州房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位,開(kāi)發(fā)商給出的優(yōu)惠也多是一些口號(hào)罷了。不少市民表示,開(kāi)發(fā)商“直接降價(jià)才是硬道理”。


開(kāi)發(fā)商:降價(jià)要找個(gè)“體面理由”


實(shí)際上,很多開(kāi)發(fā)商很清楚,購(gòu)房者進(jìn)入深度觀望之中。國(guó)際房地產(chǎn)研究及服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行表示,觀望情緒預(yù)計(jì)要持續(xù)到今年第四季度,當(dāng)確信奧運(yùn)結(jié)束后并未造成房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌,一些買(mǎi)家才會(huì)重新進(jìn)入市場(chǎng)。


“在現(xiàn)在的行情下,我們已經(jīng)不是在考慮是否要降價(jià),也不是考慮降價(jià)后是否真的對(duì)銷(xiāo)售有促進(jìn)作用的問(wèn)題了,我們主要是想如何為降價(jià)找個(gè)讓大部分人信服的理由,或者說(shuō)找一個(gè)能不讓‘老業(yè)主’找麻煩的體面理由。”某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員這樣解讀。


長(zhǎng)期關(guān)注樓市動(dòng)態(tài)的一位業(yè)內(nèi)人士指出,奧運(yùn)分散了人們對(duì)樓市的注意力,再加上市場(chǎng)現(xiàn)在處于普遍觀望中,盡管不少開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)推貨,但是仍然很難刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望。他表示,上半年很多推遲開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)下半年集中上市,“過(guò)飽和”的廣州房屋供應(yīng)量將使各樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有一次大規(guī)模的降價(jià)調(diào)整過(guò)程。


分析


開(kāi)發(fā)商推貨為何不避奧運(yùn)?


原因①

資金壓力大后市不看好


此前,奧運(yùn)被人們視為樓市的冬眠期。人們沒(méi)想到,這一波奧運(yùn)促銷(xiāo)攻勢(shì)來(lái)得如此兇猛。


原先市場(chǎng)多擔(dān)憂奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)不利影響,為何現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商又敢于正面迎接奧運(yùn)?保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金分析,在資金和后市不看好的雙重壓力下,開(kāi)發(fā)商不能也不應(yīng)該避開(kāi)奧運(yùn)。


廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣州一手住宅的成交金額約為240億元,同比降25.7%,發(fā)展商資金回籠遭遇了一定的困難。除了資金回籠的壓力,還有擔(dān)心奧運(yùn)后市場(chǎng)會(huì)變得更壞的壓力。


有專(zhuān)家認(rèn)為,今年上半年,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不明朗,使很多開(kāi)發(fā)商放慢了推貨力度,甚至有的樓盤(pán)早已拿到預(yù)售證,但遲遲未推。迫于資金回籠等各種壓力,相當(dāng)一部分捂盤(pán)比較久的房企都把目光聚焦到下半年,從而大大地提高了廣州整體市場(chǎng)的供應(yīng)量。


原因②


供貨大潮到推貨要“搶跑”


這兩年,推動(dòng)房?jī)r(jià)上升最主要的原因是供求不平衡。合富輝煌集團(tuán)首席分析師黎文江認(rèn)為,目前廣州供大于求的情況正在出現(xiàn)。


記者從“陽(yáng)光家緣”的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得知,8月廣州樓市正迎來(lái)供應(yīng)大潮。截至8月1日,目前廣州一手住宅可售套數(shù)為32412套,可售樓盤(pán)397個(gè)。按目前的成交量,估計(jì)可供市場(chǎng)消化七八個(gè)月。


來(lái)自合富輝煌的市場(chǎng)研究資料顯示,8月住宅的新增供應(yīng)量有望創(chuàng)今年以來(lái)的新高。在荔灣區(qū),8月新增供應(yīng)量達(dá)到1500套;天河區(qū)新盤(pán)有陽(yáng)光假日?qǐng)@、中海璟琿華庭二期等,新增量也有1000套左右;花都區(qū)則聚集了2300套新貨,有望創(chuàng)下今年以來(lái)的推貨新高。


因此,奧運(yùn)成為開(kāi)發(fā)商“搶跑”的好時(shí)機(jī)?!巴菩仑洸灰欢ㄙu(mài)得好,但不推新貨肯定賣(mài)不好?!边@是目前多數(shù)推新貨開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。


“皇帝女兒不愁嫁”的商品房如今不僅要面臨著越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力,而且多出兩個(gè)“搶奶”的兄弟。


今年下半年,將有更多限價(jià)房搶閘入市。今年上半年,限價(jià)房在與商品房的肉搏中,占得上風(fēng)。今年3-6月,除4月份鳳凰城以低于限價(jià)房的價(jià)格爭(zhēng)得了當(dāng)月銷(xiāo)售冠軍外,其余幾月都由限價(jià)房穩(wěn)坐榜首。


此外,廣州經(jīng)適房的銷(xiāo)售已于5月啟動(dòng),將在下半年開(kāi)始出售。這勢(shì)必又將分流一部分購(gòu)房市民。

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原帖由 elvaxia 于 2008-8-19 12:25 發(fā)表
昨天問(wèn)了一位地產(chǎn)中介,說(shuō)房?jī)r(jià)沒(méi)怎么降,也沒(méi)什么人買(mǎi)

一萬(wàn)降一成到九千,有什么用。



這樣的幅度降算不錯(cuò)了,一步一步來(lái),慢慢降啦
臭臭她娘親

大 專(zhuān)

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那如果房?jī)r(jià)跌了,大家是否準(zhǔn)備買(mǎi)屋呀?
那如果大家都有這樣的想法,樓價(jià)始終都降唔到去邊噶啵。
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