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最新樓市行情分析(大部分專(zhuān)家認為還要降價(jià))

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樓主
發(fā)表于 2008-8-19 08:25 |只看該作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 發(fā)短消息 | 加為好友 | 字體大小: tT
廣州看樓買(mǎi)樓者驟減 量?jì)r(jià)齊跌已成主旋律
(http://www.gznet.com/news/ 2008-08-18 更新時(shí)間:08:08)
奧運會(huì )已開(kāi)賽一周多,記者近日踩盤(pán)發(fā)現,廣州不少樓盤(pán)人氣不旺。據宏城廣場(chǎng)看樓車(chē)處的派單員介紹,上個(gè)周末來(lái)看樓的市民比往日少了一半。而陽(yáng)光家緣數據顯示,本月9日~15日一周,廣州樓市共簽約1066套房,比上一周降低8.7%。專(zhuān)家認為,今年“金九銀十”將成問(wèn)題,預計或到明年下半年才能回暖。
看樓者減少
有樓盤(pán)零人氣
記者近一周來(lái)在海珠區、天河區、荔灣區等奧運期間貨量較大的區域踩盤(pán)發(fā)現,周一至五售樓部的人氣急劇下滑,甚至出現零人氣。周末看樓的人相對較多,但也比往常的周末有所減少。
看樓者比往常少一半
在華南植物園附近一樓盤(pán)的售樓部?jì)?,近十名銷(xiāo)售人員在空蕩蕩的大堂里聊天,記者在該處呆了將近半小時(shí),沒(méi)有看到前來(lái)看樓的人;而在天河區黃埔大道某樓盤(pán),銷(xiāo)售部只有1臺客人。銷(xiāo)售人員告訴記者,奧運期間來(lái)看樓的人比平時(shí)少了,可能是大家都在家看奧運的緣故。
上周末,記者早上11點(diǎn)左右到看樓車(chē)集散地宏城廣場(chǎng)時(shí),發(fā)現不少樓巴空無(wú)一人地排在停車(chē)場(chǎng)上。有一名派單人員表示,從奧運開(kāi)賽的那個(gè)周末開(kāi)始,乘車(chē)看樓的人就明顯減少了,大約比平時(shí)少了一半的人氣。記者又詢(xún)問(wèn)其他5個(gè)樓盤(pán)派單員,他們都表示人比同時(shí)的周末要少。
簽約數比前一周下降8.7%
雖然不少樓盤(pán)門(mén)可羅雀,但“逆市”在奧運期間新開(kāi)的樓盤(pán),也有不少人前往看樓。天河東路某新盤(pán)的銷(xiāo)售部,來(lái)看樓的人則比較多。一位在這里看樓的李女士,和銷(xiāo)售人員在談分期付款的細節。李女士說(shuō):“我兒子剛在七夕結婚,覺(jué)得這個(gè)地頭1萬(wàn)元/平方米左右,還算可以接受,我們打算幫他們付首期,其余的就讓他們小兩口去供咯?!?br /> 在本周末新開(kāi)盤(pán)的荔灣區某盤(pán),記者早上10點(diǎn)鐘到場(chǎng)時(shí)發(fā)現,現場(chǎng)已經(jīng)人來(lái)人往。銷(xiāo)控表上更是標出近70套房已經(jīng)“有主”。但據了解,賣(mài)得這么快,主要是該盤(pán)在上周末就開(kāi)始開(kāi)放樣板間,吸引人氣。在此期間認購有1000元/平方米的折扣,因此已先認購的人較多。但在場(chǎng)的湯女士告訴記者,她在等待退定金。因為她定的房源本次沒(méi)有推出,現場(chǎng)有部分人也跟她一樣。
據陽(yáng)光家緣數據,奧運比賽正式開(kāi)始的9日~15日一周,廣州樓市共簽約1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交情況不穩定,最多的一天簽約量達350套,但最低一天僅簽約3套。簽約主要集中在某幾個(gè)樓盤(pán),更多的樓盤(pán)都是零成交。
奧運促銷(xiāo)不能左右買(mǎi)家
記者踩盤(pán)時(shí)發(fā)現,并非所有的樓盤(pán)都會(huì )針對奧運做促銷(xiāo)。在天河區某盤(pán),銷(xiāo)售人員否認他們是為奧運促銷(xiāo),目前該盤(pán)的均價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米左右,沒(méi)有其他折扣。但8月1日開(kāi)始整月該樓盤(pán)都可贈送2000元/平方米的裝修,而此前賣(mài)出的房都是毛坯房。
有樓盤(pán)在奧運剛開(kāi)始時(shí),在售樓部增添大電視機,播放奧運賽事吸引人氣。廣州大道南某樓盤(pán),還利用奧運冠軍是其業(yè)主的優(yōu)勢,在售樓部放上大投影儀,請來(lái)冠軍家人一同在銷(xiāo)售部看比賽;也有樓盤(pán)請來(lái)奧運火炬手增加人氣。
除了看比賽,還有的樓盤(pán)送奧運禮品。位于寶崗大道的某盤(pán),只要參與金牌競猜,就有機會(huì )獲得名廠(chǎng)乒乓球拍,獎品是高級迷你音響等等。此外,還有樓盤(pán)搞小型運動(dòng)會(huì )。
中原地產(chǎn)黃韜認為,目前奧運營(yíng)銷(xiāo)手段都是比較膚淺的,除了有集團推出多一塊金牌,總價(jià)可減少2008元比較實(shí)際。其他的如搞小型運動(dòng)會(huì )等,都不是很理想。主要是廣州的樓市一向是比較理性的,而促銷(xiāo)的手段也層出不窮,已很難有新意,最終還是價(jià)格決定一切。
不少業(yè)內人士認為,面對銷(xiāo)售量及資金鏈的壓力,奧運期間,開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠力度及降價(jià)幅度較以往明顯加大,這是吸引買(mǎi)家入市的主要原因,但廣州樓價(jià)仍未見(jiàn)底,仍有10%~15%的下降幅度。
均價(jià)8000/米2才算合理
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為,從目前市場(chǎng)現狀來(lái)看,“細價(jià)保量”仍然成為市場(chǎng)的主流。開(kāi)發(fā)商在資金鏈嚴重短缺、股市等融資不暢的現狀下,不得不大幅度下調價(jià)格來(lái)保障銷(xiāo)售量。但目前廣州十區的銷(xiāo)售均價(jià)還未見(jiàn)“底”,仍有10%的下調空間,十區均價(jià)在8000元/平方米才算合理。
資深房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認為,奧運會(huì )給開(kāi)發(fā)商心理帶來(lái)一定的壓力,雖然奧運會(huì )對樓市的影響不能第一時(shí)間顯現,但從股市來(lái)看,奧運期間,股價(jià)再次狂跌。從當前樓市來(lái)看,開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度還不夠大,廣州整體樓價(jià)仍然有10%~15%的下調幅度。
投資客有入市趨勢
在番禺錦繡銀灣銷(xiāo)售現場(chǎng),記者從一銷(xiāo)售人員處了解到,在目前樓價(jià)普遍下調的現狀下,投資、炒房者有明顯入市的趨勢。本月經(jīng)過(guò)該銷(xiāo)售人員購房的投資客不少于5人,江西某房企負責人一次性就購買(mǎi)10套單位,專(zhuān)門(mén)用作投資。目前,投資、炒房者已占市場(chǎng)買(mǎi)家的20%。
不少買(mǎi)家表示,樓市猶如股市,撲朔迷離,無(wú)法預測。今年上半年,樓價(jià)時(shí)漲時(shí)落,干脆借奧運優(yōu)惠降價(jià)期間,趕快入市,以免樓價(jià)再度回升。
黃韜認為,今年上半年,一手住宅成交量同比去年下降40%,完成去年成交量的60%。在這種情況下,價(jià)格起著(zhù)關(guān)鍵性的作用,一旦樓價(jià)達到買(mǎi)家的心理預期,必將促成成交量,同時(shí)也會(huì )促使投資者入市。
量?jì)r(jià)齊跌已成主旋律
不少業(yè)內人士認為,目前,包括廣州在內的樓市依然人氣低迷,市場(chǎng)信心不是很足,其主因已非樓市本身,而是外在的宏觀(guān)調控與經(jīng)濟環(huán)境明顯影響了樓市的需求。
資深房產(chǎn)專(zhuān)家吳定金認為,目前,國際經(jīng)濟環(huán)境令人憂(yōu)心,物價(jià)上漲等不利因素交織在一起,奧運后的廣州樓市,將真正進(jìn)入博弈最為激烈的階段。如果宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)乏力、樓價(jià)下挫較大,市場(chǎng)觀(guān)望氣氛將加重,恐慌有可能出現。
韓世同則認為,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)應該做結構性調整,減少遠郊住宅開(kāi)發(fā)量,提高近郊住宅供應量。他分析,中高端消費人群偏愛(ài)市中心,中低端工薪階層由于工作不便到遠郊買(mǎi)房,從而出現遠郊住宅供應量相對過(guò)剩,近郊住房供應相對不足的現象。
黃韜表示,8、9月“量?jì)r(jià)齊跌”仍然是廣州樓市的主旋律。只有在樓價(jià)再度下調10%之后,10月份,廣州十區的成交量才有可能會(huì )有所回升,廣州樓市才有望在“價(jià)跌量升”的基礎上逐漸回暖。
少數看房者:
奧運期間有促銷(xiāo)
買(mǎi)房更重要
在上周末新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)仍吸引不少看樓者前往??捶空弑硎?,奧運看比賽,跟看房并沒(méi)有直接的沖突,但“覺(jué)得奧運后仍有得降,就只是先看看”。
看樓的市民劉先生表示,居住才是生活的主體,當然比奧運重要,他選擇此時(shí)買(mǎi)樓同樣也因為有比較迫切的需求?!半m然我也喜歡看奧運比賽,但不是每個(gè)項目都會(huì )去關(guān)注,所以現在就抽出一點(diǎn)時(shí)間來(lái)看樓?!眲⑾壬€理性地分析說(shuō),奧運期間是否有優(yōu)惠他不在乎,關(guān)鍵還是要看樓盤(pán)本身是否具有吸引力。
昨天,在多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售中心,記者看到有購房意向的大多是全體出動(dòng)的一家三口或成雙成對的年輕情侶,他們大多表示,奧運比賽固然要關(guān)注,但買(mǎi)房子更重要。
“聽(tīng)說(shuō)在奧運期間很多樓盤(pán)都會(huì )有優(yōu)惠,這樣挺吸引人的,所以就選擇了周末過(guò)來(lái)看看?!边B續兩天陪著(zhù)妻子到各樓盤(pán)看房子的周先生說(shuō),奧運賽事晚上也會(huì )有重播,到時(shí)候再看也不遲,“而且有的售樓部也會(huì )有電視播奧運比賽,所以看不看就沒(méi)所謂啦,但房子卻想快一點(diǎn)換,不用再和父母住在一起,多不方便?!?記者 熊栩帆)
目前一些二手樓業(yè)主欲避開(kāi)奧運遲遲未放租
本來(lái)樓市已經(jīng)甚是低迷,再加上遇上奧運賽事,最近廣州的二手房中介“有點(diǎn)煩”:看樓的人更少了,周六日的中介幾乎處于半休業(yè)狀態(tài)。有專(zhuān)家稱(chēng),今年下半年廣州的樓市不容樂(lè )觀(guān),特別是第三季度,估計要在明年下半年才能回暖,然后延續到亞運會(huì )之后,又開(kāi)始下滑。
價(jià)格下跌看樓者少
中原地產(chǎn)中山八路店的經(jīng)紀人表示,目前由于受樓市整體低迷的影響,各區二手樓市的價(jià)格也有所下跌,但跌幅都是在單位數百分比?!罢麄€(gè)廣州樓市都比較冷清,前景也暫時(shí)不明朗,導致二手市場(chǎng)也跟著(zhù)萎靡啊?!痹摻?jīng)紀人說(shuō),“此外,二手樓盤(pán)的供大于求,也是樓市價(jià)格跌幅的其中一個(gè)因素,現在都沒(méi)什么人前來(lái)問(wèn)津?!?br /> 記者本周末走訪(fǎng)了市內幾個(gè)二手房中介地鋪發(fā)現,店鋪內的經(jīng)紀人員大幅減少,往往只有兩三個(gè)人留守。有一小型中介行經(jīng)紀表示,本來(lái)二手房市場(chǎng)因為業(yè)主不肯降價(jià),跟一手房相比優(yōu)勢幾乎已經(jīng)沒(méi)有,買(mǎi)賣(mài)單已經(jīng)很少。但最近由于奧運開(kāi)賽,看樓的人更加少了。而業(yè)主方面,也因為要看比賽,對中介經(jīng)紀帶客人去看房的時(shí)間,有了自己的考慮。
不少中介改賣(mài)新房
滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)的周峰表示,不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內,而近期看房的又大多壓價(jià)較厲害,所以業(yè)主們也有想避開(kāi)奧運再說(shuō)的想法。
中原地產(chǎn)黃韜介紹,目前二手房產(chǎn)的成交大量減少,因為二手房業(yè)主不像發(fā)展商那么有規模有系統地進(jìn)行降價(jià),打破觀(guān)望。目前大部分公司的經(jīng)紀,在游說(shuō)業(yè)主進(jìn)行降價(jià),大面積關(guān)門(mén)休假看奧運在大中介行并沒(méi)有出現。但現在二手中介都是一到星期六日就做一手房,基本上天河、海珠等區域的都轉做一手。二手房店鋪都處于半休業(yè)的狀態(tài)。記者在聯(lián)系一位二手房中介負責人時(shí),她就表示,“這兩天賣(mài)新盤(pán),太忙了,二手房的事以后再說(shuō)吧”。
看房者各有各心態(tài)
在熱熱鬧鬧的賽事舉辦時(shí),仍然不為所動(dòng),堅決加入看樓大軍,他們是誰(shuí)?他們究竟為了什么?幾天來(lái),記者在多個(gè)樓盤(pán)與看樓者進(jìn)行對話(huà),試圖通過(guò)他們,了解目前的市場(chǎng)心態(tài)。
心態(tài)1 為了跟奧運后做比較
在天河東路的某盤(pán),主推七十多平米的小戶(hù)型住宅,帶裝修的均價(jià)已達1萬(wàn)元每平方米。來(lái)這里看樓的廖先生告訴記者,一萬(wàn)元每平方米的房?jì)r(jià)還是嫌高:“我還是持觀(guān)望狀態(tài)。今天來(lái)主要是想來(lái)了解一下奧運期間的房?jì)r(jià),好和奧運前后的房?jì)r(jià)作個(gè)對比?!彼J為該盤(pán),可以接受的價(jià)錢(qián)應該是9000元/平方米左右。
心態(tài)2 先看房但不會(huì )出手
何先生夫婦早上10點(diǎn)鐘左右就到樓盤(pán)現場(chǎng)看房,但他們表示現在并不著(zhù)急買(mǎi)。反正是哪里有房子看就去看看,做個(gè)比較。他們目前住在越秀區,主要是想換房子。說(shuō)到奧運會(huì ),何太太說(shuō),“我們就是想看劉翔,其他的比賽有些可以看有些也沒(méi)興趣,所以還是不影響看樓”。
何先生說(shuō),現在還是想再觀(guān)望,看清楚情況再說(shuō)。他覺(jué)得房?jì)r(jià)還是會(huì )繼續跌的,股市都跌了很多,而很多人的錢(qián)押在股市出不來(lái),所以如果房?jì)r(jià)太高了就沒(méi)有承接力。說(shuō)到心理價(jià)位,他笑稱(chēng):“當然是越低越好啦。但是市區看來(lái)要低于1萬(wàn)元/平方米也不可能?!?br /> 心態(tài)3 每平米降100元也好
陳姨住在荔灣區,近期只要周邊有任何新盤(pán)看盤(pán),她都會(huì )去湊一下熱鬧。但她表示,自己并不會(huì )在奧運期間出手,因為覺(jué)得房?jì)r(jià)在奧運后還會(huì )繼續下降。她旁邊的幾個(gè)看房者也都附和她,他們認為,大家對樓市的下滑預期這么大,肯定會(huì )把房?jì)r(jià)最終拉向這個(gè)預期的方向?!艾F在我們是在博弈,只要不出手買(mǎi),開(kāi)發(fā)商要賣(mài)樓肯定得降”。但他們也認為,房?jì)r(jià)的下降空間不會(huì )特別大,“每平方米能降個(gè)一兩百元,總價(jià)算起來(lái)都能便宜不少了。還是決定等,買(mǎi)樓又不是買(mǎi)白菜”。
專(zhuān)家分析
今年“金九銀十”或不再
中原地產(chǎn)黃韜表示,奧運對樓市有一定的影響作用,看和買(mǎi)的人都減少了。近期他本身看了珠江新城、越秀、荔灣、番禺等區域的不少樓盤(pán),發(fā)現人都比較少。目前看房者還是對價(jià)格比較敏感,觀(guān)望氣氛較濃。
據黃韜介紹,有50%的開(kāi)發(fā)商避開(kāi)奧運會(huì ),有50%則選擇不避開(kāi)繼續推貨。但在這期間推新盤(pán)的,一般是資金壓力比較大的,只能硬著(zhù)頭皮上。部分開(kāi)發(fā)商也認為,現在不做可能往后情況會(huì )更加嚴峻,因此能先賣(mài)出多少算多少。
目前不少看房者都看空奧運后的樓市,今年的“金九銀十”會(huì )如何呢?黃韜認為,今年下半年不容樂(lè )觀(guān),特別是第三季度。10~11月會(huì )有個(gè)穩定期,但今年全年是量?jì)r(jià)齊跌。這是調整年的第一年,估計要在明年下半年才能回暖,然后延續到亞運會(huì )之后,又開(kāi)始下滑

[ 本帖最后由 LRoger 于 2008-8-19 08:33 編輯 ]

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bonniemin 發(fā)表于17樓  查看完整內容

其實(shí)樓價(jià)已經(jīng)比上年同期跌左好多了,白云區云山詩(shī)意開(kāi)盤(pán)11000幾,宜家6800有交易,宜家經(jīng)濟梗差,明年仲有排跌,要買(mǎi)樓根本晤洗急,睇下深圳就知道啦!越早買(mǎi)越死,全球經(jīng)濟都晤掂,晤通奧運過(guò)后就會(huì )好?政府想救市都有心無(wú)力啦!奧運洗左幾多錢(qián)?地震又洗左幾多錢(qián)?

人人 發(fā)表于76樓  查看完整內容

市中心的房?jì)r(jià)也降價(jià)了,天河的中強大廈(廣州大道和禺東西路交界)開(kāi)盤(pán)是1萬(wàn)1,現在已調到1萬(wàn)以下,記不清具體多少,最低價(jià)好象是8900還是8300,消息是在南都上看到的

candy313998 發(fā)表于121樓  查看完整內容

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜指出,在開(kāi)發(fā)商要大量成交以支撐資金鏈的情況下,9、10月份的房?jì)r(jià)還會(huì )繼續走低,價(jià)格可能比目前再跌10%,而成交量會(huì )逐步恢復,房?jì)r(jià)也將隨之穩定下來(lái)。他表示,廣州房?jì)r(jià)目前已經(jīng)逐漸接近底部,均價(jià)不可能降到5500-7000元/平方米水平。 就要它跌到5000一方

susu1366 發(fā)表于166樓  查看完整內容

昨天看了06年一個(gè)帖子.大概內容是寫(xiě)的人認為房子會(huì )再升.回帖者大部分是拍他的.并且搬出了很多專(zhuān)家說(shuō)的話(huà).專(zhuān)家說(shuō)建議大家3年后再買(mǎi)房.那時(shí)候的房肯定沒(méi)現在這么價(jià)格不合理.寫(xiě)帖子的人不專(zhuān)業(yè).感覺(jué)就是普通人.他當時(shí)就提到了金融危機. 然后我現在回頭看看.就覺(jué)得挺搞笑的.

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廣州老城區多個(gè)新盤(pán)售價(jià)回落 均價(jià)13000元/平

記者近日了解到,廣州老城區新盤(pán)逸翠灣 首推當日銷(xiāo)售近七成,在整個(gè)7月份日成交量明顯高于其他區域的樓盤(pán)。此外,新盤(pán)荔尚國際上周開(kāi)放樣板房,吸引5000多人參觀(guān)。業(yè)內人士表示,在整體樓市比較低迷的現狀下,由于住宅用地的稀缺性,老城區受市場(chǎng)影響不大,目前進(jìn)入供銷(xiāo)兩旺期。

  一手銷(xiāo)售面積高于同期

  據官方數據顯示,越秀、荔灣兩區近幾個(gè)月一手住宅銷(xiāo)售已超去年同期水平。5月,老城一手住宅銷(xiāo)售面積為5.4萬(wàn)平方米,6月為7.5萬(wàn)平方米,均高于去年同期。從老城近期推出的樓盤(pán)來(lái)看,這一勢頭還在加快。

  其中,和黃逸翠灣7月推出兩棟住宅,開(kāi)售當日銷(xiāo)售近七成,銷(xiāo)售排名位居7月份廣州十區前列。此外,富力廣場(chǎng)·皇座,在未正式推售之前,近60套單位售出,珠光·小北御景 開(kāi)放當日就吸引了幾百人到場(chǎng);荔尚國際首開(kāi)樣板房,更是吸引了5000多人參觀(guān);富邦名寓推出的100多套單位,現已售出70多套,銷(xiāo)售率早已超過(guò)50%。

  新盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)回落近三成

  從荔灣在售和待售的樓盤(pán)定價(jià)來(lái)看,較半年前暢銷(xiāo)樓盤(pán)的價(jià)格回落了不少。據了解,去年,荔灣新盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)在18000元/平方米,如萬(wàn)科金色康苑 有的單位在2萬(wàn)元/平方米以上。而今年,多個(gè)新盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)在13000元/平方米。

  上月推出的和黃逸翠灣,銷(xiāo)售單價(jià)在1.2萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/平方米之間;富邦名寓為1.1萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/平方米;而將于本周末推出市場(chǎng)的荔尚國際,預計銷(xiāo)售均價(jià)在14000元/平方米。相比去年,今年老城區新盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格回落了近30%。此外,今年老城區新盤(pán)不僅重視產(chǎn)品質(zhì)素,同時(shí)也更加重視生態(tài)園林景觀(guān)的打造。

  資深房產(chǎn)專(zhuān)家吳定金認為,近幾個(gè)月來(lái),老城區新盤(pán)推出市場(chǎng)時(shí),定價(jià)比較符合買(mǎi)家的心理預期;同時(shí),又由于老城區住宅的稀缺性,買(mǎi)少見(jiàn)少,性?xún)r(jià)比相對較高,這都是老城區樓盤(pán)在冷市中旺銷(xiāo)的原因。

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2008-4-22 

多數買(mǎi)房者欲觀(guān)望奧運后房?jì)r(jià)

本來(lái)樓市已經(jīng)甚是低迷,再加上遇上奧運賽事,最近廣州的二手房中介“有點(diǎn)煩”:看樓的人更少了,周六日的中介幾乎處于半休業(yè)狀態(tài)。有專(zhuān)家稱(chēng),今年下半年廣州的樓市不容樂(lè )觀(guān),特別是第三季度,估計要在明年下半年才能回暖,然后延續到亞運會(huì )之后,又開(kāi)始下滑。


  價(jià)格下跌看樓者少


  中原地產(chǎn)中山八路店的經(jīng)紀人表示,目前由于受樓市整體低迷的影響,各區二手樓市的價(jià)格也有所下跌,但跌幅都是在單位數百分比?!罢麄€(gè)廣州樓市都比較冷清,前景也暫時(shí)不明朗,導致二手市場(chǎng)也跟著(zhù)萎靡啊?!痹摻?jīng)紀人說(shuō),“此外,二手樓盤(pán)的供大于求,也是樓市價(jià)格跌幅的其中一個(gè)因素,現在都沒(méi)什么人前來(lái)問(wèn)津?!?br />
  記者本周末走訪(fǎng)了市內幾個(gè)二手房中介地鋪發(fā)現,店鋪內的經(jīng)紀人員大幅減少,往往只有兩三個(gè)人留守。有一小型中介行經(jīng)紀表示,本來(lái)二手房市場(chǎng)因為業(yè)主不肯降價(jià),跟一手房相比優(yōu)勢幾乎已經(jīng)沒(méi)有,買(mǎi)賣(mài)單已經(jīng)很少。但最近由于奧運開(kāi)賽,看樓的人更加少了。而業(yè)主方面,也因為要看比賽,對中介經(jīng)紀帶客人去看房的時(shí)間,有了自己的考慮。


  不少中介改賣(mài)新房


  滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)的周峰表示,不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內,而近期看房的又大多壓價(jià)較厲害,所以業(yè)主們也有想避開(kāi)奧運再說(shuō)的想法。

  中原地產(chǎn)黃韜介紹,目前二手房產(chǎn)的成交大量減少,因為二手房業(yè)主不像發(fā)展商那么有規模有系統地進(jìn)行降價(jià),打破觀(guān)望。目前大部分公司的經(jīng)紀,在游說(shuō)業(yè)主進(jìn)行降價(jià),大面積關(guān)門(mén)休假看奧運在大中介行并沒(méi)有出現。但現在二手中介都是一到星期六日就做一手房,基本上天河、海珠等區域的都轉做一手。二手房店鋪都處于半休業(yè)的狀態(tài)。記者在聯(lián)系一位二手房中介負責人時(shí),她就表示,“這兩天賣(mài)新盤(pán),太忙了,二手房的事以后再說(shuō)吧”。

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2008-4-22 

經(jīng)營(yíng)性現金流大降 房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)”景不樂(lè )觀(guān)

(http://house.gznet.com 廣州視窗-住在廣州 2008-08-18 更新時(shí)間:09:57)
根據WIND資訊的統計,截至8月15日,100多家房地產(chǎn)公司中有43家公司披露半年報。統計顯示,43家公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流凈額總計為-188億元,而去年同期為-65億元,同比下降189%;籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流凈額總計為235億元,去年同期為154億元,同比增加53.6%。缺錢(qián),已成為房地產(chǎn)公司的普遍現象。

  經(jīng)營(yíng)性現金不足

  根據WIND統計,43家上市公司上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流入為688億元,同比增長(cháng)29.32%;同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流出為877億元,同比增長(cháng)46.66%。因此,整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流凈額從去年同期的-65億元,進(jìn)一步下降至-188億元,下降幅度達到189%。

  西南證券分析師周到表示,前些年由于房地產(chǎn)業(yè)火暴,許多企業(yè)大力圈地,占用了大量資金,而隨著(zhù)國家調控效果的顯現,房屋銷(xiāo)售目前比較低迷,現金回籠放慢,因此房企出現了普遍的現金短缺,在財務(wù)報表上表現出來(lái)就是現金流快速下降甚至出現負數。

  中原證券魏博表示,現金流較低甚至為負對一個(gè)成長(cháng)性行業(yè)或企業(yè)來(lái)講并不是一個(gè)大的問(wèn)題,因為處于成長(cháng)狀態(tài)的企業(yè)擴張性明顯,因此經(jīng)營(yíng)流入的資金通常會(huì )以擴大再生產(chǎn)的形式再流出,因此只要其現金流保持一個(gè)相對穩定狀態(tài)就沒(méi)有大的問(wèn)題。但如果突然下降,就可能表示其現金流入或流出方面出現了問(wèn)題。對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),今年上半年經(jīng)營(yíng)性現金流突然下降,主要是銷(xiāo)售方面出現了較大問(wèn)題。

  事實(shí)上,今年以來(lái)房屋價(jià)格雖然沒(méi)有明顯下降,但消費者觀(guān)望氣氛濃厚,許多城市成交量下降達30%-50%,這對房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)影響巨大,這正是房企現金流快速下降的主要原因。房子不能及時(shí)銷(xiāo)售,而許多支出如土地、預售的項目、已經(jīng)開(kāi)工的項目等為剛性支出,因此在銷(xiāo)售下降的情況下,房企現金流不可避免地出現下降。  

  資金短缺還將持續

  房地產(chǎn)公司若不能通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得足夠的現金流入,就只能通過(guò)融資來(lái)維持項目的正常進(jìn)行。從半年報看,上述43家公司上半年籌資活動(dòng)現金流凈額為235億元,同比去年的154億元,增長(cháng)52.6%。

  雖然增長(cháng)比例不算小,但由于房地產(chǎn)項目屬于資金密集型,一個(gè)樓盤(pán)往往就是數億元甚至十幾億。以萬(wàn)科為例,上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流出就達到250億元。因此,對43家公司來(lái)講,區區235億元的籌資額可謂微不足道。

  中信證券段海瑞表示,上半年通過(guò)增發(fā)或配股等手段獲得資金的情況較少,部分公司通過(guò)發(fā)行債券融得一些資金,如北辰實(shí)業(yè)募集了17億元,金地集團12億元等。但這畢竟是少數,目前看大部分企業(yè)只能通過(guò)借款來(lái)獲得一些現金,維持項目運行。

  統計表明,上半年房地產(chǎn)類(lèi)上市公司通過(guò)借款獲得資金555億元,同比增加了46.8%。

  不過(guò),借款盡管可以解燃眉之急,但畢竟不是最好的辦法,一則是數量通常有限,多則上億,少則幾千萬(wàn),對房地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)是杯水車(chē)薪;二則借款利息較高,公司財務(wù)負擔加重。數據顯示,上述43家上市公司上半年財務(wù)費用超過(guò)10億元,同比增長(cháng)58%。當然能借到款也并不容易,大多都是關(guān)聯(lián)公司之間相互調劑。重要的是,一個(gè)房地產(chǎn)項目從開(kāi)工到竣工需要二、三年的時(shí)間,這期間需要持續的資金投入。所以,對房地產(chǎn)公司來(lái)講,資金短缺之痛還將持續一段時(shí)間。

  魏博認為,在房市持續低迷的情況下,預計許多房地產(chǎn)公司會(huì )對原先的計劃進(jìn)行一些調整,以實(shí)現開(kāi)工與銷(xiāo)售面積的相對匹配,這樣企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及現金流才能回到正常狀態(tài)。

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2008-4-22 

銷(xiāo)售為王釋放樓市轉型信號 開(kāi)發(fā)商急補現金流

樓市低迷、銀根緊縮,如何使“儲備”土地快速轉化為銷(xiāo)售收入已成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。

  日前,記者從綠城集團杭州總部獲悉,今年7月底以來(lái),綠城新推出的三個(gè)項目——青島理想之城、杭州玉蘭公寓、溫州鹿城廣場(chǎng)錦玉園,在開(kāi)盤(pán)后短短10天內銷(xiāo)售率均已過(guò)半,總銷(xiāo)售額超過(guò)30億元。

  “在有形之手救市暫無(wú)可能的情況下,以‘銷(xiāo)售為王’取代往日‘囤地為王’的市場(chǎng)策略,無(wú)疑是房企自救的現實(shí)選擇?!币晃粯I(yè)內人士如是評價(jià)綠城積極的銷(xiāo)售策略。他認為,銷(xiāo)售為王既意味著(zhù)企業(yè)現金為王,更意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)權力重心正逐步向買(mǎi)方轉移。

  囤地之累

  “貸款不易,上市困難,去年很多房企花高價(jià)拿的地今年沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)動(dòng)工?!币晃粯I(yè)內人士對記者道出了當前房企囤地的處境。

  自今年6月起,各地亦不時(shí)曝出地王退地事件。

  日前,北辰長(cháng)沙地王退地疑云剛剛消散,蘇寧環(huán)球集團上海退地的消息又浮出水面。而在此前,上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司愿意承擔可能損失1.1億元土地出讓金定金的風(fēng)險,正式退訂上海普陀地王。同時(shí),曾拿下福州地王、南京地王的房企們,亦不惜被扣罰高額土地出讓金或保證金的代價(jià),紛紛退地自保。

  一位業(yè)內人士表示,在當前各種壓力的累積下,確實(shí)有許多開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)力維系以往的生存模式?!皣页雠_各種嚴禁囤地的政策和緊縮的銀根政策,對開(kāi)發(fā)商資金鏈、開(kāi)發(fā)周期和發(fā)展戰略都構成了嚴峻的考驗?!?

  事實(shí)上,在去年市場(chǎng)形勢一片大好之下,許多開(kāi)發(fā)商將大部分資金“押”在了儲備土地上,不料去年年底市況急轉直下,這些儲備土地不僅無(wú)法迅速變現,還需投入巨額的開(kāi)發(fā)資金,從而成為企業(yè)的巨大包袱。

  北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉用“土地為禍”來(lái)形容當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。他表示,大多開(kāi)發(fā)商在去年都利用各種融資辦法去囤地、圈地,造成了現在的土地非正常囤積。

  “在融資困難的大背景下,以地養地、囤地坐莊的舒服日子已經(jīng)終結,開(kāi)發(fā)商只有加快樓盤(pán)的銷(xiāo)售充實(shí)現金流,才能穩健發(fā)展?!币晃粯I(yè)內觀(guān)察人士說(shuō)。

急補現金流

  “救市論”在喧囂一個(gè)月后最終偃旗息鼓,更多的房企開(kāi)始選擇積極銷(xiāo)售的策略自拓出路。

  記者獲悉,截至今年7月,綠城今年在全國的39個(gè)項目完成銷(xiāo)售金額共計72.90億元,比去年同期增長(cháng)52.6%。其中近日面市的青島綠城理想之城一期藍庭項目,首批開(kāi)放580多套房源,開(kāi)盤(pán)當天便有300多套房源被預定。

  7月27日開(kāi)盤(pán)的綠城·玉蘭公寓位于杭州江干區,屬于正在建設中的城東新城核心區——該區域被視為長(cháng)三角綜合交通樞紐型商業(yè)商務(wù)區。項目共推出378套房源,開(kāi)盤(pán)當天銷(xiāo)售近70%。

  除青島、杭州兩個(gè)項目取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)外,綠城·溫州鹿城廣場(chǎng)錦玉園在開(kāi)盤(pán)三天內亦完成近23億元的銷(xiāo)售額,銷(xiāo)售率近60%。三個(gè)項目一經(jīng)開(kāi)盤(pán)便取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì),與當前樓市的低迷形成了鮮明對比。

  業(yè)內人士認為,積極消化存量土地,通過(guò)銷(xiāo)售充實(shí)現金流,是綠城在當前樓市低迷的情況下持續發(fā)展的“秘訣”之一。

  中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對上述觀(guān)點(diǎn)表示認同。他表示,在宏觀(guān)調控繼續嚴格執行、買(mǎi)家持續觀(guān)望的情況下,“作為賣(mài)方,房企惟一自救的辦法就是通過(guò)積極銷(xiāo)售回籠資金,平穩渡過(guò)這一段調整期”。

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2008-4-22 

樓市黃金七年駛入下行線(xiàn) 托市泄密樓市更寒冷

北京賽場(chǎng)上摘金奪銀的炫目,掩飾不住許多人心中的焦慮:運動(dòng)會(huì )后房?jì)r(jià)是跌還是漲?各種預判紛紛擾擾,嘈雜背后分明代表了各自的利益。

  記者直接摸底市場(chǎng)則發(fā)現,開(kāi)發(fā)商正借此布局8月淡季行情,急于在“金九銀十”前回籠資金,利益相關(guān)方地方政府亦屢出托市舉動(dòng)。

  異常動(dòng)作似乎不經(jīng)意間泄露了“最希望房?jì)r(jià)上漲群體”對后市已缺乏信心,提前準備御寒。

  “往年的這個(gè)時(shí)候,應該在海濱城市休假?!本┏且患疑鲜蟹科箐N(xiāo)售分部經(jīng)理李先生和部門(mén)同事取消了今年暑休計劃,忙著(zhù)借運動(dòng)會(huì )東風(fēng)進(jìn)行淡季促銷(xiāo),“等不到‘金九銀十’了”。

  淡季布局

  8月是樓市年度傳統淡季,何況“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的思維正讓樓市延續“量?jì)r(jià)齊跌”的弱勢,加上又與北京運動(dòng)會(huì )“撞車(chē)”,都去看比賽了,誰(shuí)會(huì )去看房子?

  “必須借運動(dòng)會(huì )進(jìn)行一次成功促銷(xiāo)?!崩钕壬较赂嬖V記者,公司上半年銷(xiāo)售計劃沒(méi)完成,對后市尤其是運動(dòng)會(huì )結束后行情也不樂(lè )觀(guān),早在5月“小黃金周”結束后,他的團隊就決定取消休假計劃,全力策劃8月的促銷(xiāo)活動(dòng)了。

  記者從李先生所在公司促銷(xiāo)計劃書(shū)中看到,除了許多諸如打折、送禮包“金九銀十”期間使用的常規手段外,還有掛鉤金牌、針對觀(guān)看比賽人群等特制優(yōu)惠。

  或許沒(méi)有人會(huì )想到,中國運動(dòng)員獲得金牌多少會(huì )與自己買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格直接掛鉤。事實(shí)上,借勢北京運動(dòng)會(huì )展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)攻勢的開(kāi)發(fā)商正集體行動(dòng)。

  網(wǎng)上交易系統顯示,萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景(紫苑)B區特意選擇在開(kāi)幕第二天開(kāi)盤(pán),另外京城多個(gè)樓盤(pán)則順勢打著(zhù)慶祝中國代表團奪金的旗號,紛紛推出8折特價(jià)房。其中,珠江帝景、清河新城、天鵝灣等特價(jià)房降幅竟在30萬(wàn)到60萬(wàn)元不等。

  有媒體針對比賽期間開(kāi)發(fā)商是否銷(xiāo)售的調查顯示,超九成開(kāi)發(fā)商堅持賣(mài)樓。其中,多數還明顯加大了促銷(xiāo)力度。

  記者采訪(fǎng)中則發(fā)現,相對于普通住宅,開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)重點(diǎn)是公寓別墅。長(cháng)江實(shí)業(yè)和富力集團均有上百套別墅取得預售證,別墅老盤(pán)龍灣和院、融澤莊園等則推出了新房源。

  李先生表示:“這個(gè)時(shí)候來(lái)京觀(guān)看比賽的人群中有大批名流富商?!闭强紤]到此,許多外地樓盤(pán)亦紛紛殺入北京叫賣(mài)。

  記者近日參加的一個(gè)山東老鄉聚會(huì )活動(dòng),正是青島凱悅置業(yè)集團借運動(dòng)會(huì )東風(fēng),攜旗下緊靠2008奧帆中心項目青島凱悅中心進(jìn)入京城促銷(xiāo)的第一步。

  不僅在京城,各地開(kāi)發(fā)商借力比賽促銷(xiāo)均如火如荼:上海大華錦繡華城不僅在開(kāi)閉幕購房每平米優(yōu)惠500元,中國隊每獲一塊金牌還干脆再降100元。

  對此,社科院投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海一針見(jiàn)血地說(shuō):比賽期間熱點(diǎn)轉移,開(kāi)發(fā)商面臨一個(gè)蕭條的銷(xiāo)售周期,勢必加大資金壓力,迫使其在8月必須有所作為。

托市泄密樓市寒冷

  借勢促銷(xiāo)本無(wú)可厚非,市場(chǎng)從中卻讀出了刻意托市的味道。

  北京東亞三環(huán)促銷(xiāo)噱頭是高調推出“無(wú)理由退房”,即到交房時(shí),如果對所購房屋不滿(mǎn)意,可以無(wú)任何理由申請退房,同時(shí)還可獲得總房款日萬(wàn)分之二的補償金。言下之意,房?jì)r(jià)一定會(huì )堅挺。

  同行的還有南京的丹佛小鎮和常州的江蘇新城房產(chǎn)公司,前者承諾“3年無(wú)條件退房”,后者給予購房者差額補償權或直接退房權。

  “開(kāi)發(fā)商此舉有很多無(wú)奈。市場(chǎng)行情越是寒冷,越需要營(yíng)造一種熱烈氛圍。重要的是給市場(chǎng)信心?!崩钕壬姓J。策劃了多起經(jīng)典案例的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家袁帆則對記者表示:“開(kāi)發(fā)商采取極端方式促銷(xiāo),有很強的托市嫌疑?!?br />
  托市的還有樓市相關(guān)利益方地方政府。

  “地方政府來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收急劇下降?!庇浾叻謩e致電多個(gè)地方稅務(wù)部門(mén)均聽(tīng)到了這樣的擔心。據北京豐臺區最新數據顯示,今年前7個(gè)月房地產(chǎn)稅收一路下滑,已下降兩成左右。

  北京市發(fā)改委副主任王海平近日關(guān)于“北京房?jì)r(jià)下降15%的數字不知道從何而來(lái)”的表態(tài),字里行間透露地方并不希望房?jì)r(jià)大跌。深圳國土資源和房管局則發(fā)布市場(chǎng)分析報告,直接提出希望深圳出臺措施。

  記者打聽(tīng)到的一些城市已有所行動(dòng):廈門(mén)市調整并降低了購買(mǎi)商品住房入城鎮居民戶(hù)口的政策門(mén)檻;長(cháng)沙則把二手房交易稅費由1.98%降到1.1%,并發(fā)放購房補貼;石家莊和沈陽(yáng)則分別上調了“普通住宅”界定標準,來(lái)降低交易契稅;重慶市政府干脆宣稱(chēng)將投入百億資金收購市面上的中低價(jià)商品房。

  袁帆提醒記者注意:“他們?yōu)槭裁磿?huì )去托市?”按照他的分析,在正常行情下,現在開(kāi)發(fā)商應該去度假才對,順便再策劃“金九銀十”促銷(xiāo)方案;先下手為強,恰恰反映了開(kāi)發(fā)商對運動(dòng)會(huì )結束后的樓市并不樂(lè )觀(guān),“即便唱多派聲音強大,實(shí)質(zhì)上他們自己在做空”。

  記者采訪(fǎng)的多家房產(chǎn)經(jīng)紀機構均承認,目前開(kāi)發(fā)商尤其是實(shí)力不濟的握盤(pán)者,最頭疼的是怎么把房子賣(mài)出去。

“黃金七年”料收場(chǎng)

  世事難料。

  開(kāi)發(fā)商花大力氣展開(kāi)的比賽營(yíng)銷(xiāo),效果很可能會(huì )與預想的相去甚遠。李先生說(shuō)他帶領(lǐng)的團隊連續工作,甚至沒(méi)時(shí)間收看賽事直播,至今收效甚微。

  網(wǎng)上數據顯示,萬(wàn)科京城促銷(xiāo)樓盤(pán)在活動(dòng)進(jìn)行到第四天后仍是零成交,目前銷(xiāo)售率不足10%。

  “沒(méi)跑的還在尋找機會(huì )跑,已經(jīng)跑的肯定不會(huì )現在進(jìn)場(chǎng)?!庇浾吒櫠嗄甑穆殬I(yè)炒房客山西人江海波這段時(shí)間一直在北京,不過(guò)此行并非考察樓盤(pán),而是來(lái)看比賽了。

  事實(shí)上,和江海波嗅覺(jué)一致的是,房地產(chǎn)市場(chǎng)自本輪連續多年上漲后,正不可避免地進(jìn)入下降通道中。即便是從緊貨幣政策有所松動(dòng),也不會(huì )針對房地產(chǎn),反而從某種程度上在繼續從緊。

  在此之前,房地產(chǎn)業(yè)在“大賽預期”中走過(guò)了“黃金七年”,暴漲之后正面臨理性回歸周期。以至于眼看著(zhù)運動(dòng)會(huì )即將結束,市場(chǎng)對大賽期間行情憂(yōu)心忡忡。

  “北京運動(dòng)會(huì )行情早被透支?!辈芙ê7治龅囊罁牵簭?001年申奧成功后,北京市總建設投資約5000億,其中房地產(chǎn)投資就占近一半,隨之推動(dòng)京城房?jì)r(jià)7年來(lái)漲了3倍。

  江海波承認,他周?chē)耐信袛啾荣愋星榻Y束不是以運動(dòng)會(huì )召開(kāi)時(shí)間為限的,早在2007年底就到頂了,之后基本都是后大賽時(shí)期了。這一判斷恰和近一年來(lái)的樓市行情吻合。

  “理性回歸的樓市是不以運動(dòng)會(huì )是否結束為轉折點(diǎn)的?!痹Q(chēng)。地產(chǎn)大佬潘石屹最新言論干脆稱(chēng):“房地產(chǎn)寒冬來(lái)臨?!?br />
  來(lái)自官方的態(tài)度亦打消了開(kāi)發(fā)商等到“金九銀十”再發(fā)起促銷(xiāo)攻勢的念頭。國家統計局最新發(fā)布經(jīng)濟述評稱(chēng),目前無(wú)論從宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面,都不支持房?jì)r(jià)持續高漲。

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媽網(wǎng)車(chē)友會(huì )會(huì )員

好消息,跌吧,讓房?jì)r(jià)跌得再猛烈些吧!!

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原帖由 陽(yáng)光雨露 于 2008-8-19 08:58 發(fā)表
好消息,跌吧,讓房?jì)r(jià)跌得再猛烈些吧!!



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期待中……
桉媽

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就是,現在說(shuō)是降實(shí)際又沒(méi)低多少?
都繼續觀(guān)望吧,就不信它跌不下

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估計跌一點(diǎn)點(diǎn)吧,我去看也沒(méi)跌什么啊
Maggie

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原帖由 陽(yáng)光雨露 于 2008-8-19 08:58 發(fā)表
好消息,跌吧,讓房?jì)r(jià)跌得再猛烈些吧!!



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其實(shí)樓價(jià)已經(jīng)比上年同期跌左好多了,白云區云山詩(shī)意開(kāi)盤(pán)11000幾,宜家6800有交易,宜家經(jīng)濟梗差,明年仲有排跌,要買(mǎi)樓根本晤洗急,睇下深圳就知道啦!越早買(mǎi)越死,全球經(jīng)濟都晤掂,晤通奧運過(guò)后就會(huì )好?政府想救市都有心無(wú)力啦!奧運洗左幾多錢(qián)?地震又洗左幾多錢(qián)?

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升了那么多,
只跌一點(diǎn)點(diǎn)

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昨天問(wèn)了一位地產(chǎn)中介,說(shuō)房?jì)r(jià)沒(méi)怎么降,也沒(méi)什么人買(mǎi)

一萬(wàn)降一成到九千,有什么用。

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業(yè)內人士稱(chēng)廣州房?jì)r(jià)可能大規模下調

http://news.QQ.com  2008年08月19日03:01   南方報業(yè)網(wǎng)—南方日報    我要評論

從去年年底開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商賣(mài)房不再像“賣(mài)白菜”那么容易了。原本不被看好的奧運樓市淡季,卻出乎意料地掀起推貨促銷(xiāo)熱潮,“奧運特價(jià)”頻出。奧運會(huì )已經(jīng)開(kāi)賽一周多,記者連日來(lái)踩盤(pán)發(fā)現,盡管不少樓盤(pán)絞盡腦汁積聚人氣,但是出手買(mǎi)房的市民遠不如看樓者眾,有樓盤(pán)甚至出現零成交。

有業(yè)內人士指出,“過(guò)飽和”的廣州房屋供應量將使各樓盤(pán)之間的競爭更加激烈,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )有一次大規模的降價(jià)調整過(guò)程。


樓市促銷(xiāo):開(kāi)發(fā)商頻打“奧運牌”


今年以來(lái),在蘿崗某外企工作的王玲每個(gè)周末都輾轉各個(gè)樓盤(pán)之間。房?jì)r(jià)的疲軟,讓她感覺(jué)正在接近自己的第一套房。這個(gè)周末,她放棄了在家看奧運比賽的計劃,到廣園東某樓盤(pán)看樓。


比賽事更吸引王玲的是開(kāi)發(fā)商的奧運促銷(xiāo)。7月以來(lái),廣州樓市上演了一場(chǎng)堪比奧運激烈競賽的龍爭虎斗,打折、買(mǎi)別墅送公寓、送車(chē)、送裝修,開(kāi)發(fā)商各出奇招,其中一波接一波以?shī)W運之名進(jìn)行的宣傳攻勢不斷展開(kāi)。


奧運一開(kāi)幕,位于小北路的小北御景、天河區的陽(yáng)光假日園等樓盤(pán)就搶閘入市。據悉,碧桂園、萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè )、方圓等開(kāi)發(fā)商都紛紛瞄準“奧運月”推出新盤(pán)。


奧運前,廣州樓市促銷(xiāo)早早啟動(dòng)了一二手聯(lián)動(dòng)賣(mài)樓的營(yíng)銷(xiāo)新招。記者連日來(lái)走訪(fǎng)發(fā)現,一些二手房中介門(mén)店奧運期間在門(mén)口顯眼位置掛出看樓信息,提升樓盤(pán)的人氣。


讓購房者怦然心動(dòng)的是,折扣促銷(xiāo)來(lái)得更加兇猛。奧運期間,不少樓盤(pán)干脆推出特價(jià)單位、“奧運價(jià)”單位吸引買(mǎi)家。不少開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)大派重禮,送車(chē)位、送豪華裝修、送旅游,送名車(chē)。


同時(shí),開(kāi)發(fā)商還想方設法積攢人氣。在海珠區的某大型社區,開(kāi)發(fā)商不單將簽約洽談區“改裝”成了觀(guān)賽區,還別出心裁地在門(mén)口擺出奧運五環(huán)旗和獎牌榜,相當醒目。某樓盤(pán)奧運期間到樓盤(pán)看樓的市民可獲奧運紀念品,買(mǎi)樓還有奧運驚喜大禮包送。有樓盤(pán)還推出了金牌競猜活動(dòng)。


樓市直擊:有樓盤(pán)銷(xiāo)售零成交


在這場(chǎng)促銷(xiāo)奧運會(huì )中,誰(shuí)能領(lǐng)跑廣州樓市?連日來(lái),記者在海珠區、天河區、荔灣區等地踩盤(pán)發(fā)現,多數售樓部門(mén)庭冷落,而周末看樓的人較多,但也比起往常的周末有所減少。


上周日,記者在廣州大道北某樓盤(pán)看到,約10名銷(xiāo)售人員在空蕩蕩的大堂里聊天,記者在該處呆了將近1小時(shí),沒(méi)有看到前來(lái)看樓的人。而在天河龍洞某樓盤(pán)現場(chǎng),看房者也是寥寥無(wú)幾。


這邊樓盤(pán)門(mén)可羅雀,那邊卻有個(gè)別新盤(pán)由于促銷(xiāo)到位,“逆市飄紅”。天河區某樓盤(pán)10日開(kāi)盤(pán),當天銷(xiāo)售額達4500萬(wàn)元。上周六,荔灣區某樓盤(pán)新開(kāi)盤(pán),記者早上10點(diǎn)鐘到場(chǎng)時(shí)發(fā)現,銷(xiāo)控表上已經(jīng)標出近70套房“有主”。原來(lái),該樓盤(pán)在推盤(pán)前就開(kāi)放樣板房,聚集人氣,并且提前認購有1000元/平方米的折扣。


記者采訪(fǎng)發(fā)現,對于開(kāi)發(fā)商“煞費苦心”推出的奧運讓利“大餐”,不少市民并不“感冒”。16日上午10時(shí),記者在翡翠綠洲的看樓車(chē)接待點(diǎn)駿景花園看到,排隊等著(zhù)去看樓盤(pán)的人已達60多。在售樓現場(chǎng),不少人和售樓人員咨詢(xún)洽談,但簽訂購房合同的人并不多。王玲說(shuō),她更期待的是奧運盛會(huì )后的房?jì)r(jià)“大跳水”。


市場(chǎng)反應:市民認為還沒(méi)降到位


抱有王玲這種想法的人不在少數。據陽(yáng)光家緣數據,奧運比賽正式開(kāi)始的9日—15日一周,廣州樓市共簽約1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交情況不穩定,最多的一天簽約量達350套,但最低一天僅簽約3套。簽約主要集中在某幾個(gè)樓盤(pán),更多的樓盤(pán)都是零成交。


廣州中原地產(chǎn)發(fā)布7月研究報告顯示,在白云區和番禺區,宏觀(guān)因素的影響相對比較大。股市低迷,影響了部分置業(yè)者的經(jīng)濟能力,更是影響了這一部分人的入市信心。而奧運會(huì )的來(lái)臨,一方面使得他們無(wú)暇看樓,暫緩置業(yè)計劃;另一方面,對奧運之后廣州樓市的不確定,使得這些買(mǎi)家情愿再等等,不急于入市。


“我們需要的是直接降價(jià),所以現在還不打算出手,大家都在觀(guān)望中,奧運會(huì )后很多樓盤(pán)肯定會(huì )大跳水的?!蓖趿嵴J為,廣州房?jì)r(jià)還沒(méi)有降到位,開(kāi)發(fā)商給出的優(yōu)惠也多是一些口號罷了。不少市民表示,開(kāi)發(fā)商“直接降價(jià)才是硬道理”。


開(kāi)發(fā)商:降價(jià)要找個(gè)“體面理由”


實(shí)際上,很多開(kāi)發(fā)商很清楚,購房者進(jìn)入深度觀(guān)望之中。國際房地產(chǎn)研究及服務(wù)機構仲量聯(lián)行表示,觀(guān)望情緒預計要持續到今年第四季度,當確信奧運結束后并未造成房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌,一些買(mǎi)家才會(huì )重新進(jìn)入市場(chǎng)。


“在現在的行情下,我們已經(jīng)不是在考慮是否要降價(jià),也不是考慮降價(jià)后是否真的對銷(xiāo)售有促進(jìn)作用的問(wèn)題了,我們主要是想如何為降價(jià)找個(gè)讓大部分人信服的理由,或者說(shuō)找一個(gè)能不讓‘老業(yè)主’找麻煩的體面理由?!蹦硺潜P(pán)銷(xiāo)售人員這樣解讀。


長(cháng)期關(guān)注樓市動(dòng)態(tài)的一位業(yè)內人士指出,奧運分散了人們對樓市的注意力,再加上市場(chǎng)現在處于普遍觀(guān)望中,盡管不少開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)推貨,但是仍然很難刺激購房者的購買(mǎi)欲望。他表示,上半年很多推遲開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)下半年集中上市,“過(guò)飽和”的廣州房屋供應量將使各樓盤(pán)之間的競爭更加激烈,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )有一次大規模的降價(jià)調整過(guò)程。


分析


開(kāi)發(fā)商推貨為何不避奧運?


原因①

資金壓力大后市不看好


此前,奧運被人們視為樓市的冬眠期。人們沒(méi)想到,這一波奧運促銷(xiāo)攻勢來(lái)得如此兇猛。


原先市場(chǎng)多擔憂(yōu)奧運會(huì )帶來(lái)不利影響,為何現在開(kāi)發(fā)商又敢于正面迎接奧運?保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金分析,在資金和后市不看好的雙重壓力下,開(kāi)發(fā)商不能也不應該避開(kāi)奧運。


廣州市國土房管局公布的數據顯示,今年上半年,廣州一手住宅的成交金額約為240億元,同比降25.7%,發(fā)展商資金回籠遭遇了一定的困難。除了資金回籠的壓力,還有擔心奧運后市場(chǎng)會(huì )變得更壞的壓力。


有專(zhuān)家認為,今年上半年,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不明朗,使很多開(kāi)發(fā)商放慢了推貨力度,甚至有的樓盤(pán)早已拿到預售證,但遲遲未推。迫于資金回籠等各種壓力,相當一部分捂盤(pán)比較久的房企都把目光聚焦到下半年,從而大大地提高了廣州整體市場(chǎng)的供應量。


原因②


供貨大潮到推貨要“搶跑”


這兩年,推動(dòng)房?jì)r(jià)上升最主要的原因是供求不平衡。合富輝煌集團首席分析師黎文江認為,目前廣州供大于求的情況正在出現。


記者從“陽(yáng)光家緣”的相關(guān)數據統計得知,8月廣州樓市正迎來(lái)供應大潮。截至8月1日,目前廣州一手住宅可售套數為32412套,可售樓盤(pán)397個(gè)。按目前的成交量,估計可供市場(chǎng)消化七八個(gè)月。


來(lái)自合富輝煌的市場(chǎng)研究資料顯示,8月住宅的新增供應量有望創(chuàng )今年以來(lái)的新高。在荔灣區,8月新增供應量達到1500套;天河區新盤(pán)有陽(yáng)光假日園、中海璟琿華庭二期等,新增量也有1000套左右;花都區則聚集了2300套新貨,有望創(chuàng )下今年以來(lái)的推貨新高。


因此,奧運成為開(kāi)發(fā)商“搶跑”的好時(shí)機?!巴菩仑洸灰欢ㄙu(mài)得好,但不推新貨肯定賣(mài)不好?!边@是目前多數推新貨開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。


“皇帝女兒不愁嫁”的商品房如今不僅要面臨著(zhù)越來(lái)越大的競爭壓力,而且多出兩個(gè)“搶奶”的兄弟。


今年下半年,將有更多限價(jià)房搶閘入市。今年上半年,限價(jià)房在與商品房的肉搏中,占得上風(fēng)。今年3-6月,除4月份鳳凰城以低于限價(jià)房的價(jià)格爭得了當月銷(xiāo)售冠軍外,其余幾月都由限價(jià)房穩坐榜首。


此外,廣州經(jīng)適房的銷(xiāo)售已于5月啟動(dòng),將在下半年開(kāi)始出售。這勢必又將分流一部分購房市民。

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原帖由 elvaxia 于 2008-8-19 12:25 發(fā)表
昨天問(wèn)了一位地產(chǎn)中介,說(shuō)房?jì)r(jià)沒(méi)怎么降,也沒(méi)什么人買(mǎi)

一萬(wàn)降一成到九千,有什么用。



這樣的幅度降算不錯了,一步一步來(lái),慢慢降啦
臭臭她娘親

大 專(zhuān)

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那如果房?jì)r(jià)跌了,大家是否準備買(mǎi)屋呀?
那如果大家都有這樣的想法,樓價(jià)始終都降唔到去邊噶啵。
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